昆山地安千灯项目市场研究及项目定位报告教材教学课件.ppt

昆山地安千灯项目 市场研究及项目定位报告;目录;第一部分 项目定位及发展建议;长三角经济圈内;市区、千灯及 周边地区;可持续发展;定位方案;众多购房者不考虑来千灯购房的主要原因是交通不便利，所以必须让潜在购房者了解本项目的可达性好，另外需要强调本项目来往上海非常方便。;项目首期目标客户群定位;项目首期价格定位;根据昆山购房群体需求分析，目前他们只需要最基本的智能化设施以保证居住安全。对于能够提高生活舒适度的配备，如：中央空调、地热系统、家电远程控制等需求率非常低。主要原因是考虑到使用成本的问题。 本行建议本项目智能化设施在以满足客户基本需求为主的前提下，适当增设不增加住户使用成本的其他设备，如：中水系统等，提高楼盘的附加值。;从供应市场来看，昆山大多楼盘聘用了国内的物业管理公司，已经形成较为规范的物业服务。但经过调查发现大多楼盘的物业管理仅停留在安保、清洁等基础服务，缺乏人性化管理。 本行建议引进国际化的物业管理公司作为顾问公司，这样可以提高整个楼盘的档次，又可节约成本，成为一大卖点。;在公共交通完善前，提供小区巴士来往与昆山市区、昆山经济开发区与本项目之间。 联合启动区的其他房地产开发商共同打造区域市场，吸引市场的眼球。 交付毛坯房，提供菜单装修服务。 聘用经验丰富的品牌专业营销企划及代理公司，可利用其资源，为本项目作长三角及全国推广。;第二部分 宏观市场研究;第二部分 宏观市场研究;长三角行政区域图;单位：亿元;长三角城市居民人均可支配收入;第二部分 宏观市场研究;第二部分 宏观市场研究;第二部分 宏观市场研究;第二部分 宏观市场研究;第三部分 区域市场研究;第三部分 区域市场研究;扬州;苏州宏观经济分析;第三部分 区域市场研究;昆山市宏观经济状况;昆山各类工业企业状况;昆山市人口与人均收入;昆山市发展规划战略;第三部分 区域市场研究;昆山沿沪产业带启动区招商现状;第三部分 区域市场研究; 房地产投资出现逐年回落趋势，房地产由供不应求转变为供过于求，商品房销售逐年萎缩。;第三部分 区域市场研究;　　预计昆山市房地产???场供大于求的局势将持续，房地产价格涨幅亦将逐渐趋缓;区域市场研究小结;第四部分 上海、苏州、昆山比较及 　　　　　互动研究;第四部分 上海、苏州、昆山比较及 　　　　　互动研究;第四部分 上海、苏州、昆山比较及互动研究;第四部分 上海、苏州、昆山比较及互动研究;从上世纪末开始，苏州吸引了大量外资前来投资设厂，近年来，苏州更是全面加强招商引资力度，一定程度上构成了对上海的竞争。 昆山是苏州距离上海最近的一个县级市。近年来，昆山利用独特的区域地理优势，吸引了众多跨国公司入驻，使昆山成为外商投资最为密集的地区之一。 随着上海商务成本的不断高攀，昆山主动承接和吸引上海外资，从最初的轻工产品等劳动力密集型产业到目前电子通讯、精密机械等资本、技术密集型产业，快速实现了产业升级。;第四部分 上海、苏州、昆山比较及 　　　　　互动研究;苏州工业园区房地产依托园区工业发展积累起一定数量的客源后，自1997年开始起步，滞后工业园区开发3年时间，而其价格快速上涨则开始于2年之后的1999年。 2004年1～7月，从区域预售均价上看，工业园区以5314元/平方米位居苏州各区之首。;苏州工业园区房地产开发周期;苏州工业园区房地产开发的成功之处;第四部分 上海、苏州、昆山比较及互动研究;一、现有可比竞争性住宅项目分析;一、现有可比竞争性住宅项目分析;现有可比竞争项目区域;昆山市区在售公寓住宅楼盘 均价每平方米3200元以上 有效样本数为18个;样本楼盘分布区域;总 建 筑 面 积;容 积 率;价 格 范 围;销 售 速 度;房 型 比 例;单套面积（二房）;单套面积（三房）;物 业 管 理 类 型;小区绿化及景观;总建筑面积;案例分析——蓝波湾;紧邻机场路与上海交通方便、数条专线，交通畅达 小区内有广场、多个组团绿化景观， 专门的水景设置，富有灵性;案例分析——菁华时代;+;总建筑面积;案例分析——滨河家园;千灯首家净水到户、每户设有净水器 三面环水，享有水景灵性 千灯目前唯一没有动迁房的楼盘;案例分析——恒升花苑;设有会所和物管，生活方便安全 几何规则的房型，房型实用率高;上海西部参考楼盘——安亭新镇;景观先行，营造居住氛围。 市区设立售楼中心，提供免费班车看房。 提供多种户型，选择余地较大，但部分房型设计怪异，市场接受度低。;上海西部参考楼盘——清水颐园;+;上海西部参考楼盘——顺驰蓝湾;水景景观规划提升楼盘品质 较大的前期广告投入 较为完善的会所功能是吸引购房者的重要因素 多层物业两户一个车位，较为充足;项 目 基 本 情 况;价格与周边同类物业相比较低 车位供应较为充足;一、现有可比竞