胶州雅枚花苑项目营销策划报告.ppt

推广策略 推广策略 现场展示 二三级 联动 形象包装 媒体推广 形象包装：充分做好项目辐射区包装，提高项目对进入区域的潜在客户的截流能力； 现场展示：做好项目的情景样板区，提高项目的市场形象和市场竞争力； 媒体推广：阶段性的媒体推广结合礼品式的销售 道具，提高项目销售的渗透能力； 圈层渗透：利用二三级联动措施，打开外埠市场。 Part4.操盘思路 价格策略 万通花苑均价3400元平米 第一批推房 第二批推房 第三批推房 价格略低于万通 价格与万通持平 价格略高于万通 Part4.操盘思路 推盘计划 Part4.操盘思路 一期 二期 三期 一期： 3、5、7、10号楼，总户数204户 二期： 1、2、6、9、16号楼，总户数216户 三期： 8、11、12、13、15号楼，总户数192户 第一批推售房源 　 21.6% 　 78.4% 　 　 　 　 　 44 　 160 96.35 19654.785 204 　 　 　 A 60 91.68 5501.02 60 10#楼 E 20 F 40 91.68 5501.02 60 7#楼 C 24 D 12 108.43 3903.41 36 5#楼 　 　 　 48 98.94 4749.335 48 3#楼 户型编号 三房套数 户型编号 两房套数 套均（㎡） 总建面（㎡） 套数 楼号 第二批推售房源 　 15.5% 　 84.5% 　 包括16号楼一层8套管理用房 　 34 　 186 94.19 20722.235 220 　 H 10 A 30 99.83 3993.07 40 16#楼 H 12 A 36 96.97 4654.685 48 9#楼 E 12 A 36 92.61 4445.11 48 6#楼 　 　 B 48 94.57 4539.57 48 2#楼 　 　 A 36 85.83 3089.8 36 1#楼 户型编号 三房套数 户型编号 两房套数 套均（㎡） 总建面（㎡） 套数 楼号 第三批推售房源 　 25.0% 　 75.0% 　 　 　 　 　 48 　 144 92.26 17713.415 192 　 H 6 A 18 82.70 1984.88 24 15#楼 E 6 A 18 91.61 2198.63 24 13#楼 H 12 A 36 96.66 4639.685 48 12#楼 E 12 A 36 92.61 4445.11 48 11#楼 E 12 A 36 92.61 4445.11 48 8#楼 户型编号 三房套数 户型编号 两房套数 套均（㎡） 总建面（㎡） 套数 楼号 Part4.操盘思路 房源推售时间轴线 Part4.操盘思路 2011年8月1日 2011年9月25日 2012年4月30日 销售工作开始展开 一期开盘 二期开盘 2013年5月1日 三期开盘 一期销售的工作时间轴线 Part4.操盘思路 2011年8月1日 销售工作开始展开 2011年8月5日 完成并确认工作计划 2011年8月7日 物料设计完成 2011年8月15日 物料筹备完毕，媒体出街 2011年9月1日 认筹 2011年9月25日 开盘 目标40套 9月26日-10月31日 2011.11.1-2012.1.15 目标44套 2012.1.16-2012.4.1 目标40套 强销期 热销期 尾盘期 九龙镇雅枚花苑项目 营销策划报告 高登不动产 精于专业 诚挚服务 谨呈：青岛顺事达房地产开发有限公司 01. 项目分析及核心问题界定 02. 项目的核心价值 03. 项目的市场机会 04. 项目定位及产品设计要点建议 05. 操盘思路 06. 操盘团队 报告思路 PART 1 项目分析及核心问题界定 Part1.项目分析及核心问题界定 项目的区位属性 胶州新城区 少海新城 营海街道 胶州湾产业新区 本案 九龙镇工业园区 营海工业聚集地 （规划） 九龙镇 204国道 同三高速 环胶州湾高速 1、项目位于九龙镇政府驻地东侧，距离镇政府1.8公里，政府周边生活配套齐全； 2、项目所在位置属于九龙镇高新企业园区，对园区企业刚性居住需求有一定的满足能力； 2、项目距离胶州湾产业园区4.5公里，在距离上具备了承担工业区居住需要的条件。 Part1.项目分析及核心问题界定 地块周边情况 本案 本案 G204 九城路 建设路 九赵路 步行街 医院 二十八中 小学 ★ 镇政府 九龙镇高新企业园区 医院 镇政府 二十八中 二十八中 万通花苑 跃进河 本案 本案 G204 九城路 建设路 九赵路 步行街 龙祥苑 龙泉御苑 万通花苑 二期60% 认筹率约20% 约86% 销售率 周边村民、