上海同润车墩项目商业定位报告.pptVIP

PART4 商铺溢价提升 影 佳 路 1号楼 2号楼 3号楼 4号楼 影 维 路 增强项目标识性 ←通往影视乐园的地面，其实是一条影视剧的“星光大道”，增强项目的独特性。 ←商业街两端入口都需设立醒目门头标识，或精神堡垒。增强目标消费客群对项目的认知性。 影 佳 路 1号楼 2号楼 影 维 路 3号楼 4号楼 老上海的弄堂文化 ←项目内部形成商业内街，延续影视乐园的老上海拍摄景点，商业内街可培育老上海弄堂文化。 PART4 商铺溢价提升 流光溢彩夜上海 项目外墙灯光系统 ↑↓→夜上海的魅力很大程度体现在“霓虹灯”的闪耀之下，因此项目需注重外墙的灯光系统。 PART4 商铺溢价提升 本案项目构成商业内街，为了商业氛围不受天气影响，建议尽量不要出现露天走廊，可通过透明、或不透明的顶棚处理，美化商业内街，增强实用性。↓↘ 影 佳 路 1号楼 2号楼 影 维 路 3号楼 4号楼 项目商业内街顶棚处理 PART4 商铺溢价提升 ↑↗→本案商业项目共分四栋楼，商铺分布较为分散，为此项目内部必须做好较为细致的商铺指引系统。 商铺指引系统 PART4 商铺溢价提升 THANKS! 项目附件补充 2 独栋价格预判 考虑独栋别墅整体市场稀缺，项目溢价率最高，销售周期安排在最后，33000~35000元/㎡ 3 公寓顶层、底层房源销售问题 “底层”户型由于带有地下室附加值，作为“类别墅”产品，溢价值最高； “顶层”户型由于带有屋 顶花园，亦有一定附加空间 公寓价格预判 周边商业的业态调整，档次升级，整合公司资源，外区域客户的导入，本案2010年10进行销售 建议公寓入市价格13500-14000元/㎡（毛坯） 1 对比相邻板块重点公寓项目 part1 公寓价格预判 外部因素 系数 比对因素 云间名门 沿海郦墅 合生城邦 本项目 说明 10% 地段优势 评分 15 15 15 10 车墩为区属下级乡镇，位置较偏远，目前缺乏重大规划利好 10% 配套优势 评分 15 14 15 10 车墩商业等配套较弱，档次低，仅能满足区域内需求，无辐射能力 10% 交通优势 评分 13 15 14 10 车墩距人民广场34KM，进入市区须经沪杭高速，上下须缴费，郊区感强烈 内部因素 15% 开发商 评分 9 10 13 10 合生的品牌影响力较强，本项目在打造别墅产品上积累了一定口碑 10% 项目规划 评分 10 13 13 10 合生和沿海项目体量大，且以别墅产品为主，档次较高；云间名门项目体量较小，以公寓房为主 10% 内外景观 评分 9 13 13 10 合生和沿海项目拥有较好的别墅景观，且内部拥有水系；本项目外临水系和高尔夫，景观也较好 10% 建筑品质 评分 13 10 10 10 云间名门为电梯多层，品质高 15% 户型设计 评分 9 10 9 10 沿海郦墅和本项目为2+1，3+1户型，附加值高 10% 物业管理 评分 10 10 10 10 均非品牌物业，差距不大 100% 系数累加 11.2 12 12.3 10 本案在地段方面得分较低，户型设计上有一定优势 项目价格 1.25万 1.4万 1.4万 ？ 剔除1200元装修标准后，合生城邦毛坯售价1.4万 参考权重 70% 10% 20% 车墩镇受松江新城影响更大，所以参考权重上，云间名门权重较高 (12500*10)/11.2*70%+(14000*10)/12*10%+(14000*10)/12.3*20%=11255 本项目公寓目前市场静态毛坯价格 11255元/㎡ 基于邻近板块在销售项目的权重比较，车墩板块受松江新城影响较大。按照松江新桥、新城、老闵行板块商品住宅季度涨幅看，本案将参考以上板块的季度价格涨幅预估2010年10月份的入市价格。 稳健型入市 11255*（1+20~25%）=13500~14000元/㎡ 对比相邻板块公寓项目同比涨幅，本案公寓上市价格涨幅控制在20~25% part1 公寓价格预判 日期 松江新桥板块 同比（%） 松江新城板块 同比（%） 老闵行 同比（%） 2008年第1季度 9,344 -5% 6,842 3% 8,083 0% 2008年第2季度 8,987 -4% 7,599 11% 8,140 1% 2008年第3季度 10,677 19% 7,294 -4% 8,3