业房地产发展战略研究(PPT).ppt

不同地域商业圈、机会分析能力 具有普遍化意义的需求把握能力 品牌经营商研究、关系管理能力 信息资料采集、分析、共享能力 商业房地产的物业增值管理能力 需求和价值链创新能力 对内：需求管理能力 对外：产业运作能力 投资策划的融资、决策能力 规划设计的指导、决策能力 工程建造控制、指导、验收能力 营销指导、效果评价能力 商业管理指导、评价能力 学习和知识经营能力 核心能力构成：需求管理能力和产业运作能力 产业运作能力构筑 资本和体制—资源汇聚平台 组织和机制—学习创新平台 制度和流程—知识管理平台 一个商业房地产项目，其直接客户（承租户、投资者）数量众多，且盈利的商业目标明确，遵循同一个游戏规则！ 无论是主力品牌经营商、大型零售商，还是大量的零散商铺租用者、投资者，乃至银行，如果能看见或者预见商业房地产项目是应一个纯商业决策而产生，不附带承担政府功能，则更容易沟通和作出判断，更容易合作和支持！ 建立产业运作能力，首先就应该从资本和机制上入手，形成多元股权结构，从而形成一个纯商业的市场化决策环境！ 建立多元股权商业决策环境汇聚大量商业化资源 需求管理能力以及产业运作能力最终形成的是一套资料库、多套方法体系和拥有强大商业网络的企业平台，这些资源需要专业人才使用、组合和进一步完善，才能发挥出巨大的商业价值！ 由需求、地域和资源研究获得的战略空间以及可拷贝的运营模式使企业可以裂变式发展，以几何级数推出商业房地产项目，它的前提是：商业房地产项目的建造和运行过程不仅可以快速培养大量专业人才，而且还必须能够留住人才！ 建立强大的人才队伍，从而构筑产业运作能力，应该从资本和机制上入手，在多元股权结构下建立项目股权机制，为留住人才营建一个可能的环境！ 知识化经营和裂变式发展需要大量专业人才 强大的产业运作能力体现在一个组织的知识资源被有效地收集、整理和共享使用和传递，并且可以通过业务流程的自主运转获得自适应更新，具有学习和创新功能！ 制订公司知识资源收集、分类、整理和共享级别的制度规定并贯彻执行，以IT应用系统固化形成资源共享的学习平台！ 制订依托学习平台和定期学习和测评制度，并将其测评结果与薪资调整相挂钩，进一步提升学习平台实际效用！强化员工的行业相关知识，提升公司员工对产业的理解能力！ 制订制度鼓励员工在学习基础进行知识创新，挑战行业惯例！将创新的权利和成功的荣耀归于员工，将创新的成本和失败的损失归于公司！ 建设资源共享的学习平台和创新机制 关键的一点是企业需要避免把从具有竞争优势的环节获得了利益丢失在那些没有竞争优势的环节上。 投资策划 规划设计 工程管理 市场营销 商业管理 一个成功的产业具有纵向集成的趋势，也就是在纵向上做得越来越多。因为在一个有利的产业中人们希望赚得更多。特别是对一个成长的生意来说面对产能不足，人们更愿意去集成更多的环节以保证自己能将事情做得更好。但是事实上是将各个环节看作是一个行业的时候就会发现，每一环的吸引力和盈利能力是不同的，一个企业很难同时在开发、中介、资产管理、工程管理等所有的方面具有竞争优势。 每一个商业房地产发展商首先需要对各环节有本质理解，在此基础上明确自身的发展定位问题。 商业房地产发展战略定位的关键影响因素 战略目标 行业发展特征 企业内部、外部资源 产业核心 商业房地产发展优势定位 从战略的角度来讲，竞争优势来自两方面，成本领先和差异化。 前者是从融资、土地获取、开发和营销的环节降低成本，从而获得可观的利润； 差异化则是拥有独特的技能和资源从而可以获得优厚收益的能力。因此，如果企业能够设计创造出新的项目理念使得每个平方米的收益提高或者使土地的利用提高就能获得更高的收益。 竞争优势 --差异化 真正成功的竞争不是局限在提升自身的地位，而是沿着使产业发展更趋完善的方向前行。 价值链环节利润空间下降 土地获得 建筑、建材 战略战术的抄袭模仿 开发概念 营销策划 价值提升最大的环节 某商业房地产的产业定位 接下来一个关键问题是企业的运营范围。在任何一个产业中企业都必须选择在哪些领域竞争具有竞争优势。有的企业竞争范围很广，并且尽力涉足不同的项目，有的企业则选择某些集中的环节，特定的项目、地域、客户。 在今天的房地产业中，必须反向思维是否要做大企业就要加大自身的纵向业务。我们认为，纵向专业化才是今天的道路 — FOCUS!培养一种什么样的能力能够使企业获得超出平均利润的收益。是什么使得你能够造出与众不同的购物中心。有的企业用模仿的方式，但是在今天产业结构、业态在转变和形成的过程中模仿可能会加速死亡。 商业房地产的发展战略定位决定了商业房地产运营者与联合体内各产业企业的相对地位，并进而决定了运营者在多大程度上具有对各产业资源的整合能力。正是在这种意义下战略定位才格外关键 投资策划环节的操作内容 投资策划