典营销策略提案报告.ppt

如何以“租”带售？ 以狮岭的租赁市场为大背景， ——庞大的租赁市场，但却没有高品质的社区租赁供应。 以本案一期的租赁情况为依托， ——一期产品出租率极高，受到市场的青睐，并且租金可观。 本案产品可填补租赁市场高品质社区的租房供应， 低投入即可获得稳定的投资回报。 因此我们将以租赁市场作为产品高附加值的切入点，引出宜住宜租的高品质社区生活。 推售原则：分批推售树立形象保证目标 1、分批推售 按预售许可证取得的先后顺序，进行有计划的小分批量推售，制造市场紧张气氛，同时迅速树立市场影响力。 2、树立形象 通过全方位的形象升级，在二期的基础上提升项目形象，从而提高客户对项目的预期值。 3、保证目标 通过低成本的有效媒体组合，结合多渠道客户拓展途径，以保证本案有持续、充足的客户量。 核心策略：充分利用狮岭庞大的租赁需求为策略切入点，倡导“低投资， 高回报”的置业理念 案例借鉴 深圳 燕南路88号 位置：福田区燕南路与振华路交汇处 占地面积：9529平米 建筑面积：3万平米 总套数：488套 2004年，深圳房地产处于上升期，华强北 片区还属较陌生的区域，但凭借强有力的 华强北电子市场的支撑，大量的外来人口， 小型私企业主，使该片区的租赁市场的需 求量很大。项目凭借此契机迅速出货。取 得巨大的成功。 项目 燕南路88号 本案 位置 紧邻电子产业城 5分钟可达区域龙头产业地 客户群 进驻商家基本以外来人口居多 外地商家占绝对比例 市场情况 租赁需求旺盛，突显产品绝对的投资价值 租赁需求旺盛，周边优质楼盘且又适宜租住的物业较为缺乏，从需求性及稀缺性上在当地均占优势 营销 利用约2个月时间进行系统性的营销铺排，蓄客近800批，主打“投资”概念 结果 结合前期系统营销铺排，在平淡的楼市下，开盘销售率达70%，一周内基本售罄，价格由当初的8300元/㎡均价，攀升至现在的二手房23000元/㎡均价 ？ 借鉴比较 ？ 营销策略总纲 ——在短时间内撼动市场 Stratagem1 :推广策略 Stratagem4 :销售策略 开拓新客户渠道，灵活运用前期成交客户资源。 利用有效的价格策略与租售引导，撬动市 场。 短时间内，第一形象树立第一品牌，让客户迅速建立起对项目的感性认知。 全方位升级项目形象，提高客户对项目的心理预期。 Stratagem3 :客户策略 Stratagem2 :展示策略 本案VS百合雅居 项目 本案 百合雅居 对比分析 地段 距皮革市场仅5钟 距皮革市场约10分钟 本案具有较明显的地段优势 规模 三期规划，逾千户 一期，688户 本案社区规模占明显优势 户型 方正实用，赠送面积大 方正实用 本案产品具有突出亮点 配套 成熟，周边待建工程更能拉升地段价值 仅邻近一超市，其它的生活配套较少 本案占优 展示 品质感的展示仍需提升 具备比较成熟的开发经验，所以在品质展示上较为到位 本案不占优势 比较对手 本案VS狮城国际 项目 本案 狮城国际 对比分析 地段 距皮革市场仅5钟 距皮革市场约7分钟 均属几分钟生活圈的社区 规模 三期规划，逾千户 1669户大社区，二期待售 同属当地大社区 户型 方正实用，赠送面积大 方正实用、舒适 本案户型亮点突出 配套 成熟，周边待建工程更能拉升地段价值 生活配套较少 就所在区域未来发展比较下，本案占优 展示 品质感的展示仍需提升 展示较为大气 本案不占优势 优势（S）： 5分钟工作生活圈，突显地段价值 新镇政府落点附件，带动周边配套建设 属当地少数的大型社区 项目户型大方实用、特点明显，用途多变 对比周边项目性价比较高 较好的物业管理 劣势（W）： 周边环境仍有待改善 虽定位高档社区，但整体形象档次感不高 新镇政府核心优势尚未形成 机会（O）： 除皮革城外，五金城商家亦陆续进驻狮岭，带动当地居住需求 租赁市场需求旺盛 项目所处地段未来发展前景美好 项目整体品质仍有提升空间 威胁（T）： 外地人口为主力购买群，但却受首付限制 狮城国际入市时间仍不明确，属主要的潜在对手 本案SWOT分析 利用5分钟的生活配套，主打生活便利性；利用三期规划形成大社区氛围；利用户型的赠送优势，主打性价比；抓住皮革市场和五金市场带来的巨大的居住需求；利用活跃的租赁市场引导客户，宜住宜租的物业形态；利用地段的未来规划，提升项目的升值潜力。 把握机会，发挥优势 我们该如何利用本案优势来与其他楼盘竞争？ 思考。。。 本案分析——概况、价值挖掘、SWOT分析 推售计划——释放信息、媒体计划、费用预算 策略定位——市场定位、形象定位、目标客户定位 服务事宜——服务