上海复地新都国际2010年下半年营销执行报告.ppt

分阶段执行 开盘强销期 2010年9.25-10.3 3 推广目标： 运用大众媒体的喉舌，发布项目热销的利好信息（晨报、东早、搜房、焦点、楼市、租售）新闻稿，为项目形象加分以外，更为现场逼定制造舆论声势。 开盘强销期 蓄势蓄客期 蓄势蓄客期 预约引导期 预约引导期 Step3开盘强销期 开盘 强销期 ---2010.09.10 10.4-11.5 11月6 开盘 11.6--- 9月11 2、4号楼样板房对外开放 9.25-10.3 9.11-9.24 9月25 开盘 10月16 5号楼样板房对外开放 【销售执行核心】 热销造势，加强现场逼定。 利用9月25日开盘的热销炒作，通过氛围营造和有效的现场逼定策略，提高开盘期客户下定率，维持热销。 【媒体策略】 新闻造势，制造话题 主流媒体——各大报纸热销稿新闻造势 集团资源——更新主题，宣传热销信息 Step3开盘强销期 开盘期行销活动 “精装惊艳”样板房揭幕仪式暨VIP预约专场 地点：外滩半岛酒店/高级会所 侧重点：品牌认知、区域价值、产品形象　 形式：以样板房揭幕为主题,开展项目正式产品推荐会，活动分为推荐会和专家讲坛两部 分，着重对项目的地块稀缺性进行市场说辞，同时打造精装大宅的项目形象。　 出席嘉宾:空间设计师、开发商代表媒体记者、业界名人、高端品牌资源客户、策源客户资 源（浙商会、明源客户等）、已积累的新客户 品牌联动:联合名车/红酒/服装等品牌新品发布形式 期望效果：建立并强化项目形象，通过典型客户的聚合效应形成口碑宣传。 行销活动 预约方案 [预约对象] 前期案场来访客户中具有较高意向度的目标客户 [预约目的] 1、通过预约售卡，在开盘前对积累客户的意向进行排摸和测试，以便对阶段销售策略、开盘方案等进行及时优化 2、引导客户于开盘当日集中认购，制造开盘热销气氛、促进销售 [预约方式] 通过签订VIP优享卡预约单、购买VIP优享卡的形式进行客户筛选、锁定意向客户 [预约时间] 8月21日至9月15日（第一次预约） [预约房源] 第一批次149套房源 客户锁定策略：样本房开放当天，同时推出VIP预约活动 Step3开盘强销期 预约方案 [预约策略] 优先认购+优享回馈 1、凡在预约期内购卡客户可以优先购买开盘公开房源 2、而同为购卡客户的认购次序原则上采用“先到先得”的方式 3、优惠回馈是客户在开盘既定相对应优惠的基础上，给予一定幅度的优享回馈 4、VIP优享卡协议如下： A、复地新都国际VIP贵宾卡售价为人民币拾万元整 B、凡持有贵宾卡者，如在开盘当日12:00以前签订定金协议，并在限定时间内（开盘后 一周内）签约，将享受同等金额人民币拾万元整的卡金增值，卡金及增值（共计贰拾 万元）可直接充抵房价。 Step3开盘强销期 预约方案 [其它事项] 1、开盘时间的通知 预约开始即告诉客户大致的开盘时间，即9月中旬； 确定的开盘时间原则上于开盘前三天通知预约客户。 2、价格策略 预约阶段不报准确价格，仅做周边市场价格范围口头通报。 准确的价格于开盘前三天告知客户。 3、房源选定策略 预约客户无权选定房号，仅做意向登记。 该《意向登记表》由案场专人保管和统计， 客户不留底，以免客户认为已选定房源或享有优先获得房源的权利。 Step3开盘强销期 分阶段执行 二次蓄客期 2010年10.4-11.5 4 推广目标： 促进目标销量的完成,持续炒作项目的精装,空间卖点,告知市场项目的销售动态,年底可通过持续性的暖场活动,加强与客户之间的情感维系。 开盘强销期 蓄势蓄客期 蓄势蓄客期 预约引导期 预约引导期 开盘 强销期 ---2010.09.10 10.4-11.5 11月6 开盘 11.6--- 9月11 2、4号楼样板房对外开放 9.25-10.3 9.11-9.24 9月25 开盘 10月16 5号楼样板房对外开放 【销售执行核心】 热销炒作，二次预约，二次开盘热销 利用开盘热销，进行一波主流媒体炒作，同时拓展高端小众渠道，增加后续房源的客源； 持续性圈层活动，维护老客户，制造现场持续不断的高人气； 5号楼样本房开放后同步启动下批房源认筹预约，集中锁定和梳理前期积累客户。 Step4二次预约引导期 开盘强销期 蓄势蓄客期 蓄势蓄客期 预约引导期 预约引导期 开盘 强销期 ---2010.09.10 10.4-11.5 11月6 开盘 11.6--- 9月11 2、4号楼样板房对外开放 9.25-10.3 9.11-9.24 9月25 开盘 10月16 5号楼样板房对外开放 以项目口碑说服力启动客户之间的圈层营销 【推广主题】 【媒体策略】 集中圈层活动，媒体后续维护 主流媒体活动话题炒作：不作为主要投放对象，只根据前期媒