中海上海浦东电信园1号地块市场报告（68页）.pptVIP

PART 1： 项 目 分 析;地块分析——项目位置;地块分析——地块现状及周边环境;地块内小水塘;地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎 产品结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值;项目地块SWOT综合分析;PART 2 ：市场研判;经济飞跃：中国经济仍处于高速发展循环。人口红利：人口出生高峰期所形成的需求高成长期。外资：人民币继续升值，外资将“千方百计”绕过壁垒进入上海市场。城市升级：世博会驱动上海城市发展迎来高速国际化阶段。未来高速城际交通驱动长三角2小时城市圈的形成。上海的中心都会城市聚集功能升级。; 04-05年土地供应紧缩是今年市场供不应求的一大原因，为了从根本尚缓解供求失衡状况，预计2008年将在07年的基础上土地供应量将继续放大。但对于目前上海地价的不断攀高，如何解决“面粉贵过面包”导致的楼市负面效应，加大对开发商大量??置土地的处置力度，成为中央宏观调控着力解决的重点，也是政府面临的一大考验。 由于土地市场供应依旧以外环为主力，本项目面临的竞争不容忽视。; 受03-07年的土地出让和宏观调控影响，商品房市场上05年供给大于需求，07年需求的爆发使得供应更加趋紧；08年供给会有小幅增加，但是由于宏观调控的影响，需求受到压制，所以08年市场回归理性，供求相对平衡。; 整个2007年，基本可以以9月份为界限，划分成大热和观望两个阶段，10月后成交量不断走“下坡路”，市场仍会处于消化期，上下家博弈现象加剧，成交情况不会有明显改善。预计，2008年4-5月僵局会打开，二手房进入稳步合理发展阶段。 二手房成交量方面，由于今年住宅项目供应逐渐减少，加上开发商拿地的困难将导致他们推盘速度的放慢，一手房供应量持续减少，因此，二手房成交量超过一手房的趋势在2008年后将更加明显。 区域方面，土地稀缺的独特性质，将使得内环内房源不断减少，房价自会愈发坚挺。其中，性价比高的豪宅和别墅等，将愈发受到青睐。 户型方面，“70、90”政策的效应，将在2008年得以较为显著地体现。外环两侧区域内的小户型，供应量或将扩大，房价在政策的引导下，不会出现太大波动。而从今年一季度开始的中环内大户型热销现象，将随着二次置业者数量的不断增加而持续旺盛。;外环供给持续放大，竞争激烈;浦东三林：1.3-1.8万;PART 2 ：市场研判;板块属性界定——板块介绍; ; 康 桥 板 块;时间节点;产业发展历程;时间节点;康桥板块在售项目分析;康桥板块——客户特征;康桥板块——客户特征;除了康桥老镇楼盘的130万方的后续供给，本项目周边45万方，周浦南面和黄在内的80万方的潜在供给（和黄规划开发叠加别墅、公寓混合型高尚社区），板块升级为大势所趋，未来板块内部形成三足鼎立的竞争格局。; 三 林 板 块;三林板块在售项目分析;客户、产品类似;三林板块目前已成为整个上海竞争最为激烈、竞争规格最高的板块，太多实力开发商的贴身肉搏令市场风云激荡。 三林板块在售以及未来供应的项目拿地时间相差无几，基本所有楼盘都是1.3－1.5容积率，都是多层、小高层、中高层为主的混合型社区。三林板块目前的问题是同质化层面的差异竞争。;三林板块——客户特征;金地湾流域;板块归属; 竞 争 个 案 分 析; 本项目是邻近三林，行政上属于康桥的低容积率的中高端楼盘，公寓的客户与三林的客户类似，类别墅的客户与区域别墅客户以及三林的类别墅客户也趋同，因此竞争对象为康桥和三林的重点楼盘。 同期上市的绿地、保利项目，周浦的和黄等项目也是本项目的重点竞争楼盘。 新浦江城和一品漫城的客户要比本项目更广一些，也属竞争的范畴。;1;康桥板块——中邦城市;总建筑面积40万平方米，一期总建筑面积13万平方米，目前已经入住。二期总建面约10万方。规划商业近4万平方米，还有近13万方仍未规划，据销售员说将规划为别墅。;康桥板块——绿地东上海;1期在售;康桥板块——绿洲康城;一期别墅区;三林板块——尚东国际;二期;项目位置：浦东区永泰路595弄 开盘时间：2006-12-16 总建筑面积：31万平方米 开发商：上海中房置业股份有限公司 容积率：1.89 入住时间：一期08年6月、二期09年9月 规划：一期由19幢小高层及商业街组成 户型：二房103-113㎡占78.6%、 三房135㎡占14.6%、 复式177-190 ㎡占6.8% 价格：16800元/平方米 销售情况：一期已经入住，在售为二期 二房12.5%、三房14.5%、四房14.3%、复式6.7% 客户：区域客户居多，浦东工作的新上海人，改善型客户;一期;三林板块——万科新里程;一期;三林板块——金色雅筑;三林板块——金地湾流域;PART 3 ：项目定位;