房地产企业责任成本管理交流与探索(34页）.pptVIP

* * 成本管理精细化之一 房地产企业责任成本管理 交流与探索 行业竞争激烈 宏观经济调控 企业利润趋薄 管理精细化需求 资 本 土 地 项 目 资本增值能力 项目开发能力 房地产企业的核心竞争力 企业获取资源的能力 企业运营能力 各专业的管理能力 专业间的集成能力 具体项目操作能力 企业综合管理能力 成本管理能力 房地产企业的成本 资金成本 项目建造成本 管理成本 成本管理 分解 组成 土地成本 形成责任成本管理为核心的现代企业成本管理体系 宗旨： 聚焦： 房地产项目全成本管理 房地产项目成本归集 　 　 　 项目总投资 　 　 　 　 期间费用 九 　 　 　 开发成本 　 　 　 　 开发间接费 八 　 　 　 配套设施费 七 　 　 　 园林环境费 六 　 　 　 社区管网工程费 五 　 　 　 主体安装工程费 四 　 　 　 主体建筑工程费 三 　 　 　 开发前期准备费 二 　 　 　 土地获得价款 一 　 　 　 可售面积 　 　 　 　 建筑面积 　 产品3 产品2 产品1 可售面积单位成本（元/M2） 成本项目 序号 项目发展 施工 规划设计 招标 竣工结算 签约 销售及物业管理 盈利总目标 成本是一系列经营过程结果的迭加； 成本寓含于各业务环节，成本控制效果依赖于各环节自身的良好运作与协调； 成本控制需要各环节之间的有机协调与配合； 房地产成本作业过程： 房地产项目成本的形成 管什么？ 怎么管？ 目标成本 责任成本 房地产企业责任成本管理体系 建立合理的目标成本---控制标杆 将目标成本分解成责任成本---控制依据 将成本控制落实到各业务操作环节中—实施控制 量化的控制指标与评估---控制落到实处 控制结果考核与绩效考核挂钩---结果为导向 责任成本管理总体思路 目标成本 一、目标成本的设立 1、目标成本的概念 目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要 实现的成本目标；是项目成本的控制标杆 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。 目标成本体现 “以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。 目标成本要体现先进性和严肃性 一、目标成本的设立 2、目标成本的设定原则 符合项目（公司）盈利需求 符合项目产品定位，达到合理的性价比 符合市场原则 销售 成本 项目定位 产品标准 盈利 公司行为 专业体现 3、目标成本确定的过程 1、投资决策 《项目投资可行性报告》 投资估算书 2、项目策划 项目定位：概念性方案设计 目标成本测算1 3、方案设计 确定产品标准 目标成本测算2 4、初步设计 确定产品各分部、各专业标准 目标成本测算3 4、施工图设计 确定目标成本 投资估算 概念性方案设计概算 方案设计概算 初步设计概算 施工图预算 工程量清单 横向制约 一、目标成本的设立 偏差 成本信息月报分析 动态成本信息 反馈 设立目标成本（审批及修订） 二、目标成本的日常管理 PDCA 总目标 我们需要通过对房地产各个业务过程进行成本控制，才能实现降低成本的目的。 我们应建立形成分工负责、有机协调的责任成本体系。 结论： 三、目标成本如何实现 责任成本 责任成本体系旨在提高公司全员成本管理意识及水平，加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的成本管理体系，体现结果与过程并重的原则 责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。 责任成本体系旨在明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。 责任成本管理体系 责任成本体系的概念 责任成本的分解原则 1、将目标成本分解成《目标成本控制责任书》，对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，形成成本控制的指引 2、将目标成本分解成《合同控制清单》，将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成本的完成 3、以成本形成主体作为成本责任主体 4、形成对成本控制结果的量化评估体系 5、最终使责任成本的履行结果纳入绩效考核体系（KPI），以此确保责任的履行和目标成本的严肃性，从而落实项目预期目标 责任成本管理体系 按成本归属确定成本责任 　 总经理　 　 项目总投资 　 　 财务部 营销部