河北国御温泉度假小镇”销售执行提案 2011-30页.pptVIP

* 【国御温泉度假小镇销售执行提案】 * 目录 二、2011年销售策略 三、2011销售计划 一、启动期产品建议 四、销售执行策略 一、启动期产品建议 * 新亚洲风格 与项目形象、公建协调，坡地景观带隔离公建，体现温泉度假风情。 托斯卡纳风格 项目外围，避免与公建冲突，与已建公寓冲突小。 ② ③ ① ④ ⑤ ① ⑥ 启动期产品风格建议 * 新亚洲风格 * 托斯卡纳风格 * 启动期户型建议 产品基调：打造多元化的产品 满足细分客群要求 户型设计应与整体的规划面积相契合，以联排为主，配合以精装的退台洋房，将温泉小镇的感觉彰显淋漓。 * 产品类型 户型 面积范围 套数占比 面积占比 退台洋房 1-2居 60--90平米（精装） 30% 20% 小面积联排 2-3居 100--120平米（精装） 35% 30% 3居 150--170平米 15% 20% 中大面积联排 3-4居 200--240平米 20% 30% 合计 100% 100% 具体户型规格 * 二、2011年销售策略 温塘市场目前的房产推售方式 PK 建议本项目目前的推售方式 花园洋房为主 附带小面积联排别墅 同质化严重 走“差异化销售策略”， 项目首期以联排别墅为主推向市场，在当地迅速树立高端产品形象，形成高端品牌效应。 借助温泉小镇、高品别墅的高端形象占位，提高项目知名度和美誉度。 实现开盘即热销的销售氛围，以持续热销的良好态势，带动洋房类、公寓类产品销售。 差异化销售策略 销售原则，:首先明确项目所打造的主体思路。一期销售的联排别墅，是本项目本阶段运作的重中之重，不论是在建筑形式上（新亚洲风格、托斯卡纳风格），还是在面积规划上（150-240㎡），都是本阶段项目销售的核心所在。 针对温塘目前的整个市场状况，考虑项目后续操作，以尽快打开御温泉小镇的入市口、占领市场为基本原则，先期促成一炮而红的销售局面，同时为了保证销售的连续性，考虑投资者不同的投资手法和心理，以组合各销售方式：单纯销售联排别墅+带租约销售公寓+国大购房私募基金的方式进行销售，力求实现快速回款的阶段目标。 销售运作思路 * 单纯销售 联排别墅+现房洋房 即常规销售模式: 销售方式解析 10、11、12月份 蓄客期 开盘强销期 后续热销期 项目售罄清盘 9月份 7、8月份 * 带租约销售公寓 以国大酒店返租的方式联合推出酒店公寓吸引客户，与客户签订10年的委托经 营管理协议，10年返清全款，产权归购买者所有。 销售方式解析 款项才能享受返款优惠 客户需要一次性付清所有购房 前三年每年返8% 后四年每年返10% 最后三年每年返还12% 共返100% 前期以相对较小比例返还，有利于开发商持有大量资金。 通过购买国大购房私募基金的方式回笼基金，所投的基金可以转化为国大旗下房产产品的购房金。享受国大项目产品信息的优先获知权，产品优惠等，同时依据协议，约定期限至可以退款，享受固定的投资回报。 具体操作由国大经纪公司执行 销售方式解析 吸纳资金 国大私募基金 国大旗下房产产品 投资客 购房基金 投资回报 * 三、2011销售计划 * 销售时间 2011年8月至12月 2011年总销售目标 现房公寓41% + 洋房40% + 一期别墅50套 阶段性销售目标 预热期（8月份） 推出房源的15% 一次强销期（9月份） 推出房源的25% 二次强续期（10月份） 推出房源的30% 持续期（11月份） 推出房源的15% 持续期（12月份） 推出房源的10% 销售目标 充分考虑不同产品与各个区域市场客群需求的契合关系； 充分考虑项目各组团的销售条件和工程进度与区域市场的时间对接关系； 充分考虑各个区域市场的合理消化能力。 * 如何将销售任务分解到各个产品？ —— 分产品销售目标如何将销售任务分解到各个营销时间段？ —— 分时间段目标如何有效利用价格营销达到最大经济效益？ —— 营销价格  销售目标分解 * 将销售任务分解到各个细分产品 现房洋房 现房公寓 首开别墅 可售148套的40%（59套） 可售179套的41%（73套） 首批200套的25%（50套） 2011-8 2011-7 2011-9 2011-10 2011-11 2011-12 首次销售 二次销售 * 销售阶段 潜销期 （8月份） 一次强销期 （9月份） 二次强销期 （10月份） 持续期 （11月份） 过渡期 （12月份） 合计 推售 套数 公寓（套） 20 20 30 20 10 100 洋房（套） 20 20 20 20 —— 80 联排 别墅（套） —— 30 5