河北省魏县祥泰佳苑营销策划方案(45页）.pptVIP

入市价格 本项目要尽快入市迅速占领市场，至少要有两个方面保证：其一是产品自身拥有良好的素质，包括优越的区域位置、政府鼎立支持、产业集群效益、建筑质量、园林景观、物流配套、物业管理、商业配套等；其二是有良好的招商形式和收益回报。 考虑到项目规模较小，现今全国房地产市场呈现萧条滞销状态，因此以相对较低的价格入市，对市场进行试探，根据销售情况对价格进行调整，以合理控制销售节奏； 2. 综合上述因素，并考虑项目保证招商速度，降低招商风险及成本，保证发展商的利润，本项目的价格策略为：低开高走、逐级加价 结合媒体信息释放，并通过合理阶段营销、价格措施以及现场展示，最终达成成交，其全程营销示意如右图： 八、招商策略 1、项目的包装 1）销售、招商手册的制定——销售、招商手册是销售工作中面对客户的第一手资料，是客户了解项目的直接工具，在内容上要求简洁明了，外观上要专业精致。 2）独立项目的包装——对项目内的主要节点进行独立包装，在销售工作中针对不同的客户群体进行针对化销售，要求每个项目详细清晰，主要内容有： ● 在整体项目中的位置描述 ● 项目用地面积 ● 项目用地的配套设施、环境、绿化率、建筑密度、建筑系数等 ● 特殊项目优惠政策 2、销售及招商的策划 1）制定销售招商计划——包括年计划、月计划（考虑到招商工作的随机性，不制定周划），确定销售招商任务。 2）招目标客户群体的确定——针对不同产业确定客户群体，主要按照客户等级划分，一般分为三级（ABC），每个级别制定相应的跟踪方案。 3）制定项目跟踪方案——根据划分的客户群体等级制定不同的招商方案，从时间、资金以及人力上进行区分化、重点化实施销售。具体制定标准按照项目的实际情况定。 3、销售招商的宣传与推介 宣传和推介时项目拓展及信息扩散的主要方式，也是销售招商中的重要环节，然而，传统的销售招商宣传和推介虽然有一定效果，但耗时耗力，效果并不是很明显，如电视广告、户外广告、展会推介等，为此，必须采取有效的宣传途径，对项目进行推介和推广，在这里简单介绍几种： ◆权威推介 把区域经济发展和政府规划作为推介主题，以论坛、访谈等多种形式进行学术推介。 ◆网络推介 是一个机遇型的推介方式，特点是成本低、机遇性强，中国工业地产网和阿力士地产网。 ◆专刊推介 在地产杂志及专刊上分期的进行项目宣传，此类专刊比较多，可适当选择。 ◆专场推介 此推介方式目的性强，效果明显，但是耗费比较大，可根据实际情况考虑此种方式。 第四部分：项目入市时机评估 PART 4 根据房地产市场交易的一般规律，房地产通常有三个黄金招商周期：4-5月、9-10月，12月-次年1月中下旬。因此，在整个房地产开发的营销部署方面通常在淡季进行营销筹备、推广和客户积累工作，在旺季进行房地产的集中销售，解决房源去化问题。 计划2011年-2013年开发完毕，项目急需快速建立良好的形象展示面，做好项目营销的前期筹备工作，以迎接年前和春节返乡型置业的高潮机遇。 依据一：市场规律 依据二：本项目工程进度 依据三：市场竟争因素 目前魏县各种类型的项目区的竞争。尽管各自定位不一，但由于同属商住综合地产项目，且大量项目本身在定位方面包括纯居住型，项目亮点不明确，鱼龙混杂造成市场热点过多。但本项目地位较为清晰，以MALL商业突出卖点，G.O.D住宅衬托，更可也显现项目的独特性与稀缺性。 综合以上因素分析，本项目销售的黄金入市期宜定在2012年1月上旬。依次推算，在项目正式销售前，若要确保项目首推房源销售过半，必须在年前积累不少于300批诚意客户。按照筹备期40天（含项目推广、包装，物料设计制作等），推广预热期2-3个月计算，2011年12月20日之前完成营销电话申报、营销办公室、项目推介、初步应用物料和人员培训工作。若以上工作推进延迟，由于跨春节（前后半个月左右），可能将本项目的整体开盘时间延误到2012年4、5月份，避开国家政策对县城的影响，错失良机，增加过多营销成本已开发商资金压力。 PART 5 第五部分：项目入市时机评估 营销定位方面必须迎合魏县县政府的规划要求，结合魏县当地的生产生活习惯，建议项目在销售前利用招商形式，将项目大型业态零售企业确定。首选超级市场零售企业。同时品牌旗舰店等。 策略一：大客户策略 营销手法 策略二：以租定销，快速推进 在营销方面采取以销定产的客户积累策略，给予其较大程度优惠。组织行销队伍深入到魏县有关部门，积极组织团购活动，尽最大可能将首推房源的销售量销售至70%。商业部分在大型零售企业入住后再推向市场，效果会更好。 策略三：以销定产，快速推进 划定一定的时间段，根据客户交纳定金的时间早晚来确定客户购买的优惠。建议年前到春节期间做一定的活动，进行市场的