鑫地龙湖湾策划报告71P.pptVIP

知己 我们的产品 我们有优秀的产品 区位好，两座公园两条河，位于宿迁人高度认可的高地位置 规划好，大气的外立面，开放式中央生态景观，人车分流系统 户型好，全明通透设计，85%—90%的高得房率，小户型设计 车位好，第五代地下停车位设计，达到5：4的停车位比例 知彼 宿迁房地产市场现状 受宏观政策影响，目前宿迁楼市销售形势开始降温 宿迁各大案场客户来访大幅下降，消费者观望情绪开始滋生 目前各区域楼盘房源不足 下半年预期会有较多房源推出（格林上郡、维多利亚、嘉汇二期、宝龙等） 目前宿迁楼盘新推房源多为大户型房源 老城区部分楼盘开工情况 这段时间出台的政策 政策出台后导致市场的直接反应 投资者和购房者将持币观望 大部分的开发商将缓建项目 部分开发商将隐性停工 小部分开发商会撤资转投资其他项目 资金链不紧的情况下坚持不降价 年底付款压力下，必定降价销售 政策出台后导致市场的滞后反应 滞后期的时间界定在：半年到一年 滞后反应：市场房源供应量减少 滞后反应：刚性需求累计增加 投资启示 人弃我取，人取我予。 这句话出自《史记·货殖列传》，《货殖列传》蕴含着丰富的中国古代私人理财思想。“人弃我取，人取我予”被司马迁列为出奇制胜的重要策略。 在房地产市场里，应该把“人弃我取，人取我予”作为一种追逐利润最基本的思维方式来运用！ 真理不一定站在多数人一边！ 众人皆看好，则行情未必继续好， 众人皆看坏时，行情未必就坏下去。 投资大环境的风险评估 目前政府频繁的出台政策，其目的是挤压金融泡沫，打击投资、投机，控制部分地区高房价，其背后政治目的是社会稳定和谐； 08年金融风暴导致扩内需，09房地产与相关产业对GTP的贡献是2%，目前还没有真正的走出危机，胡总对房地产的依赖还是很强； 结论：历年政策看：每一次政策的出台，都将导致房价更疯狂的上涨！ 投资宿迁市场的风险评估 地方政府40%的收入来源于房地产的土地，税费收入，他们更不可能打压自己的衣食父母。 项目周边的土地价格高，降价的空间不大 中心城区的供应量会越来越少。 周边的拆迁量大。 结论：在政治为纲的市场经济，投资环境很安全 项目投资安全建议 第一条：保住本金最重要。第二条 ：永远不要忘记第一条 沃伦.巴菲特 承担风险.无可非议,但同时记住千万不能孤注一掷! 乔治.索罗斯 本项目规避风险的策略 如果市场的反应如前面所述，以投资安全第一性，我方建议运作策略如下： 拆迁尽快完成，平整土地； 年底可以购置建材；那时的价格会很低； 项目开工时间在11-12月； 本项目规避风险的策略 项目推广工作循序渐进； 需要经验丰富的销售团队累计客户； 销售时间在明年4-5月； 销售价格：在开盘前一个月，根据区域环境和客户累计情况设定。 销售周期是一年完成80%，可以市场供应情况调节销售速度； 周边项目情况分析 09年下半年开始，项目周边楼盘开始热卖，到10年初房源所剩不多 周边楼盘住宅价格开始走高，高品质居住区域开始曾现 周边在售楼盘剩余的房源不多，在售房源多为商铺 周边楼盘后期房源多为较大户型 至今年下半年七八月份，多家楼盘预期有房源推出 战略部署 项目SWOT分析 目标消费群分析 引入风水局 蛟龙出海：蛟龙出海，腾飞化龙，寓意正在努力的人，遇此局如遇到了机会，一出海便是海阔凭鱼跃，天高任鸟飞的境界 猛虎下山：猛虎下山，势不可挡，寓意潜力深藏的才子遇此局可大展开能，从此势不可挡，步步高升 龙盘虎踞局：有六朝金粉的古都南京的风水局，以龙盘虎踞之气势，显示出此处居住的人身份不凡，贵气充盈 市场定位建议 备用案名建议 客户对鑫地·龙湖湾的认知过程 营销全流程 营销策略总纲 引导期推广 VIS视觉表现 市场如此，那么，我们竞品项目情况又是怎样？ 东方瑞景 江山城市广场 锦绣怡园 嘉汇枫景园 本案 精科世家 格林上郡 维多利亚花园 上城丽景 河畔花城 90㎡两室最受欢迎（已售完） 4300元∕㎡左右（层差30元∕㎡） 两栋高层（142㎡三室、77㎡单身公寓） 阳光花园二期 一层商铺所剩不多，二层以上商铺销售较少；复式和洋房基本售完，后期五六月份有多、高层住宅待推 商铺一层1.3-1.5万元∕㎡，2-4层均价8000元∕㎡左右;复式面积120㎡左右价格4600-5600元∕㎡；洋房面积105-150㎡价格4400-5000元∕㎡ 商铺、复式、洋房 宝龙城市广场 8号楼推出即售罄，有9、7号两栋高层待推，价格预计4500左右 暂无房源可售 金田·湖畔春