重庆京剧院地块可行性研究报告 2007-142页.ppt

产品建议 ——写字楼定位建议 1、定位为中西部金融孵化器。 2、依托德柏在金融行业的资源，引进五十家以上成规模的基金公司。 3、围绕基金公司存在的担保、租赁、会计、审计、律师是本项目的客户群。 4、只要完成50家基金公司入驻，围绕基金公司的下游产业链的公司的招商就较容易完成，因下游公司熟悉金融运作，所以这部分客户多以购买为主，增加资产变现能力。 写字楼面积：81600㎡ 产品定位 ：超甲写字楼 装修成本 ：1500元/㎡公共区域装修 装修面积 ：以40%公摊计算，公共空间32640 ㎡ Part 3 公寓产品建议 产品建议 ——国际公寓 在这部分对国际公寓的产品建议中，我们根据前文中对全重庆市范围内的公寓类型产品的分析结论，并结合国际公寓的一些标准体系，提出我们的建议。 产品建议 ——国际公寓的标准化体系 国际公寓的标准化体系，就是衡量一个住宅产品是否同时满足人们在现时代居住生活和精神方面享受双重需求的标准化尺度，它包含三方面内容： 地段的选择： 世界各国的许多例子可以证明，越是都市繁华的中心地带（如CBD），越是高级公寓的理想选择地。 空间的特点： 大都市标准的基本公寓单元应由客厅、卧室、厨房、浴室、阳台、光线与空间的分隔六大居室元素构成。一个舒适的居住空间，上述的六大元素显然不可或缺。 居住的文化： 在现代的公寓里，室内的环境设计和空间以外的景观配合亦显得相当重要，邻居、社区、装修风格、家具配备和物业管理衍生和创造出了新的居住文化。 重庆在售公寓楼的规模较小，一般都在6万平方米以下。 建议公寓部分的建筑规模不要超过项目总建筑面积的20% 比例。 项目名称 北城天街 西城天街 香港城 日月光中心广场 万达广场 协信中心 总建筑面积（平方米） 28万 25.6万 35.2万 72万 78万 15万 公寓面积 （平方米） 11万 5.2万 12万 14万 6万 2.43万 比重 39% 20.30% 34.10% 19.44% 7.69% 16.20% 产品建议 ——国际公寓的建筑情况 表：重庆市典型公寓建筑规模比重情况 名称 单层户数 （户） 电梯数量 （部） 日月光中心广场 12 7 重庆万达广场 22 6 协信中心 14 3 在我们所调查的在售项目中，单层户数都在10户以上。单价越高的项目单层户数越少。 因此，我们建议单层户数建议在12-15之间，配置8部电梯。 在我们项目的公寓层高中，可以考虑选择3米为普通平层标准层高。 同时，为了增加项目卖点，也为了能够在最大程度上实现项目利润，我们考虑在容积率不能满足我们要求的前提下，设置一定的夹层户型，层高考虑4.9-5米之间。理由如下： 保证一个标准层高2.8米以上，夹层层高则低于2.2米。 产品建议 ——国际公寓的层高 通过对重庆市范围内的公寓户型面积区间的统计分析，主要分为：20-30平方米的单间配套，30-40平方米的一房一厅，50-60平方米的两房户型。 我们提出本项目的户型面积区间建议如下： 户型 单间配套 一房 二房 面积区间（㎡） 25-30 27-32 36-40 45-50 55-60 层高（米） 3 5 3 5 3 比重 30% 20% 20% 15% 15% 产品建议 ——国际公寓的建筑情况 国际公寓产品建议 ——公寓产品定位建议 公寓面积：36100㎡ 公寓定位：国际金领公寓 公寓的价值感主要来自于，它不是像住宅那样去适应住户各种各样不同的生活，而是以一种生活品质学校的姿态，向客户推销一种特定的、有层次的生活方式，去教会其中的住户，如何去学会过一种更高档次的贵族生活。 换句话说，它的价值感来源于对于一种高档贵族生活的塑造——如果你本身就是一个贵族，那么，这种高档的生活是能够满足你的需要的；如果你不是一个贵族，那么，在高档公寓这样一个生活品质学校中，你可以学会做一个贵族。 1、公寓的销售依托于高端写字楼的招商情况。按人均10平方米计算，项目写字楼可以容纳8000名城市金领；其中很大一部分来自于外来企业高管。这部分人有足够的购买和租赁能力。 2、投资客户，主要看重重庆未来的发展，2009年重庆房地产市场中外地投资购房客户已经占城市购房客户的50%。按照重庆的发展趋势，外地投资购房比例还有较大的上升空间。 3、重庆自身的高端客户，对渝中有着浓厚的恋地情节。 国际公寓产品建议 ——公寓产品客户定位 公寓是塑造一种特性的生活模式，从而