锦弘·广汉三星国际营销代理竞标方案（技术标）108p.ppt

1.拥有广汉星级最高的酒店； 2.拥有区域最完善的商业配套； 3.拥有区域最大规模； 4.拥有区域唯一别墅标准的打造手工洋房 结论：我们拥有广汉和区域内最佳及最优资源，因此，注定我们将成为 广汉房地产市场领导者！ 回顾我们的住宅项目 四·住宅营销策略 我们的总策略：以星级酒店拔高项目品质以完善的商业配套提高产品溢价以产品的品质感和差异化抓住客户 一期销售策略 货品： 一期可售面积共计约6万㎡，共446套 8栋洋房约266 2栋电梯约180套 时间：一年 价格：区域标杆 销售目标 销售策略 高形象平价入市，以性价比奠定销售势能，借势多次小量加推，快速提升价格，后期全方位达成区域领导者地位。并在项目内以价格杠杆调整电梯、洋房的均衡去化，避免单品种滞销。 推售策略 电梯及少量洋房先行入市 后期多批次、小批量加推洋房 电梯销售通过价格杠杆的调整覆盖整个销售周期 一批次 二 批次 三 批次 四 批次 价格定位： 前期：板块价格挑战者 以具有竞争力的价格引爆市场，奠定销售势能。 后期：板块价格领导者 以略高于市场同类产品的价格塑造项目品质形象。 价格策略 平开高走，小步快跑 以持平市场同类产品的价格入市，形成性价比竞争力； 配合加推频次，多级次提高价格，单次提价幅度约5%； 多次提价实现2011年度市场领导者的价格、形象占位。 价格建议： | | | | | | | | | | | | | | | | | 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 洋房 四批次56套 洋房 一批次70套 洋房 二批次70套 洋房 三批次70套 电梯 180套 推售 批次 实现 价格 电梯 洋房 3200 3350 3500 3650 3900 4050 4200 4350 一期整体均价 3877元/㎡ 一期推广策略 横向推广策略——竞争层级的递进 全市尺度： 辐射广汉，针对生活方式，以户外大牌和夹报为主。 区域尺度： 立足城北，针对引领创新，以引导拦截和活动为主。 项目尺度： 落地项目，针对产品细节，以现场氛围营造为主。 纵向推广策略——重质量重节奏重维护 深入准备/节奏推广 主攻拔升/资源保养 分众传播/活动互动 纵向推广工作示意： 市场准备 市场提醒 分众传播 市场维护 形象提升 活动攻势 市场保养 节点促进 市场明线 市场暗线 价格促进 品牌深化 推广策略： 重现场、轻推广，重户外，轻平面 以区域炒作为基础 以区域覆盖型媒体为主要渠道 以事件活动及现场展示为核心手段 蓄客期 洋房 四批次 洋房 一批次 洋房 二批次 洋房 三批次 电梯 | | | | | | | | | | | | | | | | | 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 阶段 形象入市 商业宣传期 产品造势期 开盘品质宣传期 品牌提升期 主题 媒体 一种趋势，一种标准 城北精英文化居住区 别墅标准，手工洋房 60000㎡商业街区，满足极致想象 高尚城北，上层人居 户外大牌、短信 户外大牌、道旗、短信、电视广告 户外大牌、道旗、DM直投、短信、电视广告 户外大牌、电视广告道旗、夹报、短信 户外大牌、道旗、DM直投 政府配合，区域炒作 艺景区体验 主题样板房 投资说明会 一期收官，为二期铺垫 事件 推广费用 媒体费用比例： 总比例建议为： 1%--1.5% 媒体费用范围： 约228--342万 项目总销额：60000㎡×3800元/㎡（均价）≈2.28亿 媒体费用为：2.28亿×1%=228万 2.28亿×1.5%=342万 媒体建议 蓄客期 开盘（一批次） 二批次 三批次 四批次 2010年8-10月 2010年11月（开盘）-2011年1月 2011年3-5月 2011年6-9月 2011年10-12月 媒体种类 一种趋势，一种标准 城北精英文化居住区 别墅标准，手工洋房 60000㎡商业街区，满足极致想象 高尚城北，上