长春保利前进大街项目（保利林语）定位报告125P.ppt

同期开发，分期销售，低开高走 一推：中端起步 首推区域差异化产品（情景洋房），追求销售速度，确立项目档次； 二推：中端发展 推出北侧靠近120万亩苗木的情景洋房，在价格上可以根据销售情况小步拉升； 三推：高端冲顶 推出联排别墅产品将项目形象力推向顶端，为后期产品溢价创造条件； 四推：中端延续 推出地块西侧情景洋房，主要考虑A地块与B地块的延续性。同时借三推别墅的高价拉高项目价格为后续销售做铺垫。 一推 二推 三推 四推 2、首期销售分期 营销节点 整体形象铺垫期 起势蓄客期 开盘强销期 示范区、样板间动工 销售目标 工程节点 销售阶段 5月份房交会 4月份形象推广 8月中开盘 （洋房） 预计一期2010年8月中旬开盘， 售楼处动工 售楼处开放 示范区、样板间开放 12月 11月 10月 9月 8月 7月 6月 5月 4月 3月 9月上询二次开盘（洋房） 10月上询三次开盘（别墅） 11月中询四次开盘（洋房） 3、首期销售节奏（2010） THE END THANKS * 收益测算 543,415,500 利润 433,957,800 —— 2138 2,143,209,000 —— 283787 合计 16,000,000 1,600 　 80,000,000 8,000 10000 商业 188,757,800 1,400 1190 943,789,000 7,000 134827 宽景洋房 194,880,000 1,600 870 913,500,000 7,500 121800 情花洋房 214,320,900 40,000,000 113,514,800 798,000,000 34,320,000 2,000 78 205,920,000 12,000 17160 联排别墅 销售收入×10% 300 400 财务及销售费用 园林 景观 大小配套 土地成本 建安成本 建安单价 套 数 销 售 额 销售 均价 建筑 面积 产品形态 容积率1.02 ——全盘产品 100.00% 273787 100.00% 2138 2138 —— —— 合计 595 三居 125-135 49.25% 134827 55.66% 1190 595 两居 95-100 宽景洋房 174 三居 120-130（五层） 174 三居 130-140（四层） 174 三居 138-145（三层） 174 三居 145-155（二层） 44.49% 121800 40.69% 870 174 三居 150-160（一层） 情花洋房 50 —— 210-220（中） 6.27% 17160 3.65% 78 28 —— 260（端） 联排别墅 面积比 总面积 套数比 总套数 套数 户型 面积 建筑类型 住宅产品户型配比 组团：兼顾开放与私密的BLOCK 大连唯美品格 3、规划节点示意 BLOCK规划形态：既开放又私密，院落式围合组团 Block围合示意图 商业街示意图 大连唯美品格 别墅立面 情景洋房立面 宽景洋房立面 社区商业 小区出入口 社区主入口、商业部分 坡顶设计，与项目整体规划、建筑风格搭调 主入口设置景观带，打破以往门栋、砖墙、铁门设计 入户门、入户大堂 精装修入户大堂 入户门厅 地下停车位主入口、地下停车位人行出入口 地下停车位主入口 石头堆砌而成，转化为小区景观资源 地下停车位单独设立人行出入口 别墅户型 建筑面积：170平米（三室两厅四卫） 4、户型设计示意 别墅户型 负首层 首层 二层 情景洋房一层户型 情景洋房两层户型 情景洋房三层户型 情景洋房四层户型 情景洋房五层户型 情景洋房六层户型 宽景洋房户型 ◆市场上,大凡成功的户型设计很少 有烂尾和滞销的! ◆创新户型设计带动市场营销！创 造新的卖点,带来市场额外的附加 值。 ◆偷面积就是创新户型设计， 成本是低廉的,但市场效益 却是不可估量的! ◆户型设计是楼房品质的一个重要 组成部分,好户型提升楼房品质, 是市场营销的推动力! ◆户型创新依然是今后地产开发的 一个重头戏。 ◆户型设计不是简单的几房几 厅几卫的问题,不能只依赖 建筑设计院,好的户型需要 发展商重视,需要策划公司 的专业！ 为什么要偷面积？ 5、空间附加值示意 巧偷第一招：大凸窗 （巧偷原理：突出房屋墙面的构件，不计算建筑面积，此处偷的是凸面积） 巧偷第二招：大衣橱 （巧偷原理：突出房屋墙面的构件，不计算建筑面积，此处偷的是凹面积） 巧偷第三招：半地下室 （巧偷原理：层高在2.2米以下的半地下室不计算建筑面积） 巧偷第四招：露台 （巧偷原理：层层