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物业经营与管理 关键字：物业管理 物业管理企业 责任与权力 物业纠纷 摘要：物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物，它作为房地产商品的消费环节，是房地产开发的延续和完善，是适应市场机制而逐步建立起来的一种综合性的经营服务方式。当它以经营、服务、管理为一体的充满生机和活力的管理方式在我国大地上一出现，就显示出蓬勃的生命力及广阔的发展前景。然而，我国现行的物业管理毕竟处于成长发展阶段，在理论和实践上还有很多问题需要解决完善。它一个关系国计民生，涉及千家万户的产业，自然备受各方关注。 物业和物业管理? ?物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。其中，“各类房屋”可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。“与之相配套的设备、设施和场地”，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、道路。物业与房地产业既有着本质的联系，又有所不同。房地产业的概念是涵括房地产生产、流通、消费的整个过程的集合概念。物业是房地产进入消费领域的房地产产品，是其中的一个局部。物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和法律，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。? ?物业管理的概念包含了以下几层意思：实施物业管理的必须是具有法人资格的经政府有关部门注册认可的专业组织。物业管理组织必须按与物业业主和物业使用人签订的合同依法进行管理。 物业管理的对象是物业，服务的对象是人，是以经营的手段进行管理和服务，是集管理、服务、经营为一体的有偿劳动。物业管理是一种社会化的管理活动，其最终目的是方便用户，服务于社会，实现社会效益、经济效益、环境效益的同步增长。 业主委员会 是指由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。业主委员会由业主或者业主大会会议选举产生，一般由5至11人单数组成。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。 　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 　（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； 　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； 　（四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 物业管理企业 顾名思义就是从事物业管理活动的企业。物业管理对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营服务为一体的有偿劳动；所以物业管理属于第三产业。按照现代企业制度建立起来的企业应具有四个特征：独立的企业法人；明确的经营宗旨和管理章程；实行自主经营、独立核算、自负盈亏、自行运转；独立承担民事和经济法律责任。物业管理属于第三产业，它的指导思想应该是以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的。以服务为宗旨：就是在物业管理全过程中，突出“服务”二字，管理也是服务，要树立全心全意为业主服务的意识，要以用户至上、想用户之所想、急用户之所急，把服务做到家。目前我国物业管理企业类型很多，通常有以下几种： 1）由房地产公司派生出来的物业管理公司 2）由房产管理部门转制的物业管理公司 3）由大中型企事业单位自管房部门转制的物业管理公司 4）社会上按照现代企业制度建立起来的物业管理公司 5）少量由街道居委会组建的物业管理公司 根据不同地区的经济状况，我国住宅小区管理模式大体有六种：以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理公司；以房管所转制成立的物业管理公司；以房地产开发公司下属组建的物业管理公司；单位直管公房管理模式； 完全按照现代企业制度建立起来的物业管理公司来开展服务。 物业公司职责范围 负责小区水、暖、电力、热水等正常供应及相关设施维护、维修和保养。 小区安全保卫工作。 物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护； 公共绿化的维护； 公共区域环境卫生的维护； 公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务； 物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务； 物业维修、更新、改造费用的账务管理； 物业服务档案和物业档案的保管； 其他物业管理事项。最根本一点，就是通过上述管理服务工作，为业主和使用人提供一个安全、整洁、舒适的居住和工作环境。 物业纠纷 一、物业常见的纠纷 （一）物业管理费纠纷。（二）业主财产损失赔偿纠纷。（三）小区公用设施伤人的赔偿纠纷。（四）无因管理纠纷。（五）小区公用部位的侵权纠纷。（六小区公用部位的出租营利问题。（七）