解说大纲棚户区改建.docVIP

新余桥背棚改项目概念规划解读 1、项目概况及重要意义 项目位于新余城北区块，宗地总面积为46773平方米（约70.16亩），容积率 ≤3.5。项目东侧与拟建中星级酒店接壤，西侧为聚福花园，北靠北湖东路与暨阳小学隔街相望，南靠戚家山棚改项目；距孔目江沿河景观带不到1.5公里，离湿地公园不到3公里；周边银行、大中小型商业休闲设施林立、医疗配套等较齐全，交通便捷。 随着新余城市建设地不断深入，城市化进程不断加快的大背景下，城中村改造、城北区块的系统化改造，就显得尤为重要。而桥背棚改项目正是这一系统工程中的一个重要环节。该项目的建成，可以基本满足棚改拆迁户对改善居住环境的要求，实在是本市民生工程的一项重大举措，同时也必将为城北市容的焕然一新做出重大贡献。 2、项目设计理念 棚改项目有别于一般的房地产开发项目，它要肩负双重责任。首先它是“惠泽民生、让发展为了人民、发展成果人民共享”的重要组成部分，目的是要让棚改拆迁户住上满意的居所；其次是要满足房地产开发项目普遍的要求。 根据与甲方的反复沟通，我们达成了一致的开发和设计理念（也就是设计定位）：首先照顾好棚改拆迁户的利益，一定要建成新余市乃至整个江西省最好的棚改项目，为新余城市争光；其次还要顾全整个楼盘的综合品质，开发出为市场所接受的，集科技、自然、生态、宜居于一体的商品房项目。作为一家在新余设计过多个楼盘的设计院（杭州分院在新余设计的项目包括：暨阳世纪城、暨阳玫瑰城、半岛豪园、春江花月等多个高档住宅区），我们完全有能力承担这样的设计项目，绝不会不辜负各位领导和专家的认可和希望。 我们的基本步骤是：提炼理念，主题先行，设计紧紧围绕项目与周边项目的和谐共处，并适度引领未来城市形态发展的方向；不仅要有一个优秀项目所必须具有的共同要素，还要有更多的别人所没有，并为市场所接受的闪光点；然后一点一点加以落实，最后形成一个尽可能完美的、可以实现的优秀棚改项目。 3、小区规划策略 ·空间关系 （1）外部空间关系：宗地基本呈正方形分布。由于容积率已经确定，外部空间关系较少调整空间。 （2）内部空间关系策略：小区总体呈南低北高、东南低西北高的趋势，符合采光要求。结合小区北面主入口丰富本小区的立面层次，丰富北湖路上的城市天际线，空旷的视觉及丰富的空间转折是本案显著的特色。小区外部空间强调一个“动”字，小区内部空间根据相应的功能要求或者求“动”或者求“静”，各方向的大门，是连接内外空间的节点，因此，各向大门应追求自己独特的“联系空间” 的效果。小区内部空间布置追求组团空间布置概念：根据项目特殊性原则小区总体分为2大组团。东南部占据小区最有利部位设置多层棚改安置拆迁户174户为第一大多层组团，并强调棚改户之间的邻里关系，设置在环路以外方便管理。小区中间是以4栋点式高层自然围合而成，结合小区主入口营造了超大的小区中央景观区，与小区东西两侧设置16至18层不等的高层形成另一大高层组团。主入口处的中央内庭区是本小区的核心所在，各小组团之空间建筑形态，由外往内依次错落并分别占据一个或多个组团绿地。 如果说住宅部分的空间特点以聚拢内部和排斥外界为特点，那么商业部分的空间则以开放内部和吸引外界为特点，这也成为了我们设计商业空间的基本原则。 （3）由建筑形态的变化产生的丰富空间：北面主入口处的为22层高层建筑，住宅区中央内庭区为18层、22层的高层建筑。南面多层棚改拆迁区通过前后疏密错落的建筑体态来体现建筑的个性。作为主体的住宅建筑则处理成点条结合、自然延续、错落有致的格局。中央景观区设置4幢造型优美、个性化强的相对较大户型建筑造型作为统领，使之南面多层与北面高层形成一个天际立面和谐过渡、景观形态丰富变化、活动场所独具景象的空间系列。排列时而疏朗通透，时而密不透风，通过空间的有效组织，总体形成南低北高的空间规划形态。 ·功能策略 （1）功能结构 受宗地北面已建小区以及周边城市主次干道现有状况的影响，宗地北侧和东侧部分布置两层底层商业。以此来汇聚北湖路上的商业氛围，并作为小区给城市的一个展示面，尽量考虑商业的灵动性和小区内部的幽静原则。以东南侧棚改拆迁为起点，结合高档住宅配套为载体，集住宅、商业、社区活动中心及中心幼儿园等文化理念为一体的复合社区。（考虑家长接送方便设置幼儿园社区服务中心和物业配套用房） （2）客户定位 主要由桥背棚改拆迁为根本，新余城市化进程的流动人口及周边先富阶层所构成。 （3）分片业态策划 以居住为主，适当配置商业社区活动中心的业态分布。 ·时序策略 （1）在经济开发合理性上考虑东南角174棚改拆迁户多层组团为最先开发项目，以保证拆迁户在项目开发后第一时间可以入住不被拖延。 （2）高层组团一次性开发原则。（地下室连通设计和开发公司的实力体现）保证桥背棚改项目的高效进程。 ·建筑方案定位的合理性策略： （1）