房地产指引nortonrosefulbright.pdf

Financial institutions Energy Infrastructure, mining and commodities Transport Technology and innovation Life sciences and healthcare 房地产指南 德国商业地产及住宅投资指南 房地产指南 德国商业地产及住宅投资指南 诺顿罗氏富布莱特指南 房地产指南 – 德国商业地产及住宅投资指南 房地产业务为诺顿罗氏富布莱特的主要强项之一。我们参与过 一些最大、最具创新性的开发、投资及房地产融资交易和基础 设施项目，因而，在业内获得了相当的认可。 我们团队由在房地产行业领先、经验丰富的从业人员组成，对房地产交易的整个流程有着深 切的了解。我们与银行、重组、公司、证券化、建筑及税务等业务的律师一起通力合作，对 国内外的房地产市场有着真切的了解。 我们代表客户处理具有创新性的开发、重建及项目融资交易及项目，包括合营、租赁架构及 外包。我们就宾馆与休闲工程、建设与工程、破产、房地产争议、重组及财产税等事宜，向 客户提供法律服务。我们还是伊斯兰式融资方面的市场主导者，有丰富的经验在房地产行业 运用伊斯兰式融资技巧。 客户考虑投资德国房地产时，会产生以下共同问题： • 德国房地产法律的主要渊源为何？ • 业主的法律地位如何？ • 房地产权属方面的责任/监管要求为何？ • 土地上存在什么权益？ • 房地产交易涉及哪些方面？ • 投资者有哪些类型的融资和担保？ • 规划法及程序如何？ • 环保法及程序如何？ • 外国人拥有土地有何限制？ • 税务方面如何？ • 谁会提供客观意见？ 本指南从法律的角度回答上述及其他问题，旨在协助我们德国以外的客户及其专业顾问。其 概述德国的法律及惯例，不过，应另征询专业的法律意见，而且在任何情况下均属强制性的。 托马斯•霍福 (Thomas Hopf) 德国房地产业务负责人 法兰克福办公室负责人 诺顿罗氏富布莱特律师事务所 2014年8月 4 Norton Rose Fulbright 房地产指南 – 德国商业地产及住宅投资指南 德国房地产法律的渊源为何？ 业主法律地位如何？ 主要渊源 一般情况 与房地产购买、销售及设定产权负担有关的所有重要规定 根据《民法典》第903、905和1004条，业主可自行处理其 都载于《德国民法典》。如适用，《德国民法典》中的规 物业并排除其它人的任何影响，前提是制定法或第三方权 定由具体法律法规相补充。 利不与之冲突。业主对某块地享有的权利延及地表之上的 空间以及地表之下的底土。不过，业主不可禁止在其并不 土地登记簿 享有权益的高度或深度发挥影响而排除之。如果产权因占 土地登记簿由土地所在地各自的地方法院(土地登记处)维 有的转移或保留之外途径而受妨害，则业主可要求造成上 护。一般而言，每处物业在土地登记簿上都有一页(两面) 述干扰的人排除上述妨害。如预计会有进一步的妨害，则 。每页始于财产清单(包含物业编号、地块号、大小、以 业主可寻求禁止性禁制令。 及位置和用途)，之后是第I至III部分。第I部分，记载业 主或受益人的世袭建筑物权属详情以及取得物业的原因( 产权类型 例如，通过法定继承或转让宣告的方式)。第II部分，为 a) 单独所有 按揭、土地抵押及年金质押(annuity charge)。第II部分， 产权的通常形式为单独所有。自然人可合法拥有物业，而 记载所有其他产权负担和限制，例如，转让在先通告、用 法人(如，德国有限公司/GmbH、民法典项下的合伙、股份 益权、地役权、役权等。其它权利、协议(如租赁协议)和 公司/AG以及公众公司)和外国公司也可以合法拥有物业。 公共费用(如房地产购置税)不登记。土地登记簿可公开查 阅。不过，要想查阅登记簿得出示合法权益