2013.9物业管理第5章,物业权属.ppt

2009年10月李先生入住某小区，同年11月，李先 生对住宅进行装修，未经批准，擅自改变房屋的承重 结构。小区物业服务公司以装修破坏房屋结构，危及 房屋安全，且施工影响小区他人休息为由加以制止， 被李先生拒绝。为此，小区物业服务公司向人民法院 起诉李先生。 李先生与物业公司是什么法律关系， 为什么？ 根据小区管理规约和物业服务合同，双方存在一种提供（被委托）物业服务和接受（委托) 物业服务的民事法律关系。 违反了《物业管理条例》第七条第一款、第十七条、第二十三条、第二十五条、第五十三条的相关规定。 李先生的行为是否违反物业管理法规？ 为什么？ 法院能否受理此案？若李先生的行为违 反了相关法规，应承担什么法律责任？ 人民法院能受理此案。 李先生需承担恢复房屋原状的民事法律责任；同时可由相关行政主管部门处以相应的罚款的行政法律责任。 思考题： 什么是物业权属？什么是物业权利？它们 的区别是什么？ 2. 什么是建筑物区分所有权？ 3. 物业相邻关系包括哪些内容？ 第四章小结： 本章介绍了法律基础知识、物业管理法规的基本知识、并对与物业管理有关的部分法律法规进行了简要介绍。 第四章思考题： 1、试举例说明物业服务企业的一般侵权行为。 2、简述业主常见的行政违法行为。 3、举例说明物业管理的违法行为与损害结果之间 的因果关系。 第五章 物业权属法律制度 5.1 物业权属 5.1.1 物业权属与物业权利 物业权属：指有关行政管理部门对物业所有权以 及由此产生的物业抵押权等他项权利依法进行登记后 所确认的相关主体的权利归属状态。 物业权利：指业主、非业主使用人、物业他项权 利人根据有关法律规范通过各种途径取得的以物业的 所有权为核心，包括物业使用权、用益物权和担保物 权等内容的权利束 （如业主、非业主使用人的权利的差别。） 5.1.2 物业产权管理和物业产权登记 物业产权：指产权所有人依法对其所有的物业享有的占 有、使用、收益和处分的权利以及承担的相应义务。 物业产权管理：是国家依法对物业产权的确认和变更， 以及包括由此发生的各种产权关系的协调和处理所采取的一 系列措施（产权调查、确认、登记等）。 物业产权登记：可以审查和确认物业产权归属，收集和 掌握各种产权档案，从而对各类物业实行有效管理。 房屋产权证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行 使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。 5.2 物业权利 5.2.1 物业所有权 1) 物业所有权四项权益：占有权 使用权 收益权 处分权 2) 物业共有权：指两个或两个以上的公民或法人 对同一物业共同享有所有权。 形式：共同共有 按份共有 丈夫独自将其名下而实际属于夫妻共同财产的房屋卖掉， 并在房屋管理部门办理完手续。后其妻发现，诉至法院，要求 撤销房屋买卖合同。 问题：1. 房屋买卖合同是否有效？ 2. 法院如何审理？ 评析： 房屋买卖合法，必须登记交易。 《物权法》规定：处分共有的物业应当经占份额2/3以上的 按份共有人或者全体共有人同意。但处分共有的财产，未经其 他共有人同意的，需要登记而未登记的无效；已经登记，并购 买人属于善意第三人有效，但其他共有人可以向处分财产的共 有人行使追偿权。 本案中，房屋属夫妻共同财产，正常处理应得到共有人的 同意，但丈夫未经妻子同意已在房管部门办理完交易登记手续， 依据《物权法》规定，法院应认定该房屋交易有效，但其妻可 向丈夫行使追偿权。 5.2.2 物业使用权 指按照法律或者合同的规定对物业享有使用 的权利。 广义的物业使用权：物业所有人的物业使用权 非