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绵阳DC住宅小区项目市场定位 第三章绵阳DC住宅小区项目市场定位分析 3.1房地产行业背景分析 3.1.1房地产的基本概念与行业特征 3.1.1.1房地产基本概念 房地产。是承载用土地和房屋财产的统称，具体指土地、建筑物及其地上的 附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益[13]。房地产一般分为房产和地 产两大类。房产则是指房屋，而地产指土地，在房地产概念中的“土地”专指承 载用土地，包括建筑用地和城市用地等。按照用途的不同，房地产又分为住宅房 地产，非住宅房地产和其他房地产。房地产具有两个鲜明的特点：一是房和地在 物态上的不可分割性；二是衍生权利的耦合性。房地产有3种存在形式：一是单 纯的土地，如一块无建筑物的城市空地；二是单纯的建筑物，如在特定的情况下 把地上的建筑物单纯看待；三是土地和建筑物结合的房地，即土地和建筑物既有 各自独立的物质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的 形式存在或是以结合的形式存在，都是房地产的一部分。相对于其他商品而言， 房地产具有其特定的自然属性、经济属性、法律属性和社会属性等。其中最显著 的是其不可移动性、耐用持久性和价值高昂性。 房地产业。顾名思义，房地产业是指从事房地产生产和经营的行业，作为一 个独立的产业部门，它同样包括生产、流通和服务等各个环节，以一地和建筑物 为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多 种经营活动为一体的综合性产业。按照我国现行国民经济的统计和核算标准，建 筑业属于第二产业，房地产业属于第三产业。但在现实生活中，房地产业似乎 与建筑业存在着某些交叉。总的来说，建筑业是指直接从事房屋生产和建筑物装 修、改造等物质生产活动的行业，它强调的是直接生产，而房地产业则是指从事 和房地产投资、开发、建设，以及组织实施对劳动力、技术及市场等各种资源要 素的整合、组织和经营管理的行业，它强调的是投资和开发，介于第二和第三产14 业之间，是以第三产业为主的一个相对独立的产业部门。 房地产市场。根据营销学的观点，房地产市场是指包括土地的出让、转让、 抵押、开发，房地产买卖、租赁、转让、互换、信托，以及的一些与房地产有关 的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动有各自特定需求并参与其中的全部单位或 个人的总和。 房地产营销。房地产营销主要包括房地产市场营销和房地产关系营销。房地 产市场营销是指房地产开发商为了实现经营目的，开创的适应动态变化的房地产 市场的活动，以及由这些活动形成的房地产商品、服务和信息流的综合管理过程， 其实质是开发商以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，通过有效地提供各 类房地产商品与服务来满足消费者的生产、生活，以及物质和精神上的各种需求， 以此来获取利润。由于对任何一种商品的生产和销售而言，均会涉及到多个主体， 因此，房地产关系营销就是指开发商与消费者、供应商、代理商等多个重要成员 之间建立起来的一种长期合作的关系，而这些关系的维系是靠不断地给对方提供 高质量的产品和优质的服务，以及拟定公平的价格来完成和实现的，房地产关系 营销的最根本的目的是形成企业的营销关系网。 3.1.1.2房地产的行业特征 作为一个产业部门，房地产业具有自身的行业特征，主要包括以下5个方面： 1）政策的敏感性 作为房地产开发和经营的基础性建设行业，房地产业属于固定资产投资的范 畴，与国民经济的整体发展密切相关，因而房地产在国民经济中绐终处于支柱产 业的重要地位。房地产业在国家经济社会发展中所处的重要地位和所发挥的重要 作用，决定了政府必然通过各种形式来对房地产市场进行宏观调控，与其它产业 不同的是，房地产业对国家的相关产业政策非常敏感，如土地、税收和贷币政策 等。政府对土地资源的利用和开发将直接影响到房地产市场的土地的供应量，政 府所征求的各项税费也必将引起房地产市场的价格波动，从而影响到房地产产品 的市场销售。此外，中央银行的利率和信贷政策的调整或改变，也都将对房地产 开发商和房地产商品的购买者产生影响。一方面，国家实行较为严厉的产业政策 势必会限制房地产市场的自由运行；另一方面，国家施行较为宽松的货币政策和 积极的财政政策往往也会对房地产商品市场的供销起到推波助澜的作用。 2）产业的相关性 房地产业与国民经济中的很多产业都有着千丝万缕的联系，具有很强的关联性，其中以钢材、水泥、木材等产业部门的关联程度较高。据不完全统计，我国 每年有25%的钢材、70%的水泥和40%的木材都用于房地产项目的开发。此外， 随着房地产业的不断发展，还会衍生出一些新兴的产业，如房产置业咨询顾问、 房屋中介以及物业管理等等。由于房地产业具有很强的产业关联性的特点，因此 其对国民经济的贡献率也很高，目前我国房地产业对国民经济的贡献率为 1-1.5%。 3）区域的差异性