中国旅游度假地产营销战略目标.doc

中国旅游度假地产营销战略_汤INN营销实战 第3章中国旅游地产市场总体分析 3.1中国旅游度假地产市场发展情况 3.1.1中国旅游度假地产市场的需求分析 1.社会发展、经济迅猛提升，使得百姓有了更高的消费要求 随着中国经济的快速发展，可支配收入增加一，以及生活水平的提高，人们 开始追求享乐的生活方式。 2.生活方式变化引发了消费潮流 随着中国的福利制度不断的完善，和经济结构的良性调整，人们有了充分的 时间去旅游和运动，这给旅游业带来了良好的发展契机。 3.交通的便利 城市与旅游景点之间的交通时间不断缩短，使得人们乐于利用假期和休息日 走出去。 3.1.2中国旅游度假地产的发展现状 在北京、上海等大城市，“5+2”和“11+1”的生活越来越被社会主流群体所 热衷。而城市高污染、高压力、少娱乐的状况，更让人们产生了暂时脱离城市、 到环境好、空气好、有天然娱乐场地的区域，过一段乐活的生活。一线城市高不 可攀的房价，又让打碎了人们对于城内享受的期望。 异地置业购买人群也开始变得年轻化，从原来的养老变成了，社会中产阶级 的喜好。从2007年开始，我国异地置业的平均年龄已到达40岁，且30岁的购 买人群所占的比率不断上涨，这说明，休闲产业已被主流群体认可、并已经产生 置业行为。 3.1.3中国旅游度假的发展进入新阶段 我国旅游度假地产安海城市起源于东南沿海城市，曾经因为经验不足，开发 目的不明确，盲目跟风，配套不足，而出现过开发过度，空置率极高等恶果。 而随着房地产开发商的成长，城市的发展，策划及销售团队的逐渐专业，消 费群体不断理性，本行业开始向着良性发展。 国内一线城市，如北京、天津、大连等城市虽然起步较晚，但是发展迅速， 且带动周边景区旅游地产不断壮大。 3.2中国旅游度假地产发展行业环境 从国际的趋势可以判断出，旅游度假地产的产生与发展是城市发展，经济提 升到一定阶段时，所产生的必然结果。 随着中国房地产行业的开发模式的逐渐成熟、运作方法逐渐转移，以及旅游 休闲产业的快速发展，市场需求的不断涌现，使得旅游度假地产逐渐成为市场关 注的焦点，但作为旅游业与房地产行业共同孕育出的交叉产业，旅游业度假地产 也出现了颇多的现实问题。 首先，由于旅游度假地产的开发牵扯到的利益群体非常复杂，所涉足的关系 比较庞大，如城市与开发，政府与开发商，旅游资源与房地产规划等等。从开发 商、政府、消费者和当地居民组成的关系体，要想得到良性发展，首先平衡关系， 便是一个复杂和艰巨的任务。 其次，旅游度假地产目前正向良性发展，但是由于发展时间较短，且属于非 政府行为，所以其中的管理制度和相关的法律制度还没有完善，这是旅游度假地 产潜在的最大的产业发展壁垒。 第三，和传统房地产的投资相比，旅游度假地产的资金投入相对较大。打造 复合型内部景观和配套，相对难度较大，且由于政策制约，异地置业的消费者往 往要全款和分期，限制了客户群体。所以房地产的营销需要付出相当大的成本。 第四，旅游度假地产产业跟旅游业有较大差异，旅游景区的收入回收资金比 较迅速，更不像传统产业那样可以预售所以投资建设获得收益的时间会很相对较 长。 3.3中国旅游度假地产市场投资分析 旅游度假地产的客户来源，广义上可以被定义为，休闲产业的享用者和投资 回报的受益者。前者对于产权是自用的，为了改善、并私有娱乐或体育运动场所 的居住环境而进行置业；另一部分人群则是为了获得投资收益——房产的增值和 租金而进行的投资行文。所以，研究中国旅游度假地产市场的投资价值，即是对 开发商规划立项的指导，又是对购买人群数量和质量的准确定位。 3.3.1投资趋势 旅游度假地产是旅游休闲产业发展到一定程度的必需品，同时是房地产行业 刚性需求之外的衍生物。经过长时间的发展，传统的投资方向已经趋近去饱和状 态，特别是城市中用于居住的住宅产品已经到了过热的程度，极高的空置率、多 数房产掌握在少数人的手中的怪现象，让城市中的房地产行业陷入井喷的危险。 而拿地成本又相对较高，除资金雄厚的开发商敢于继续投资城市，打持久战以外， 其它开发商纷纷向外“挺出”，在中国，房地产的价值规律是量多价长，当开发 商集体开发一个区域时，该地的房价就会有明显的提高，比如三亚、秦皇岛。人 有屈从效应，且房地产的集体开发确实能够带动一方经济的发展，改善当地的环 境风貌。 总体来说，中国旅游度假地产的发展前景无限，这也是提高我国人民生活质 量的关键方向不久的将来，旅游度假地产将成为人们投资的重要领域。 3.3.2便捷交通加快旅游度假地产的发展 交通是支撑国民经济快速前行的杠杆，随着十一五期间国家大力发展交通事 业，使得多个紧闭的自然旅游景点人声鼎沸。大大加大当地的经济发展。 3.4中国旅游度假地产发展中存在的问题 一、价格混乱，鱼目混珠 新兴区域的旅游度假地产