长房时代城一期产品定位、优化及营销策略报告.doc

长房时代城一期产品定位、优化及营销策略报告 [湖南中原 事业二部 ABEN、王志光] [Changsha 3.1.2010] 工作成果说明 就长房时代城项目，湖南中原地产长房时代城项目组先后向贵司输出 《长房·时代城策划定位报告》、《长房时代城项目户型及功能调整建议》 和《长房·时代城项目商业定位及业态规划探讨》等报告成果。 通过上述报告让我司对该项目理解深刻，正是基于对项目深刻理解，形成 本案成果，很荣幸能有机会服务长房集团！ 汇报说明 本报告需要解决的问题有三： 1、如何根据项目自身、目标客群特征以及市场竞争，得出差异化竞争优势， 对项目进行精准定位？ 2、在项目定位高度之下，如何在产品方面提升项目竞争力？ 3、在项目定位高度之下，如何在营销方面实现一期10万住宅（含公寓）又快 又好的销售？ 汇报概要汇报概要 REPORT SUMMARY gt;gt; 项目价值体系研究 ——区位价值、项目产品价值、品牌价值 gt;gt; 项目优势竞争资本研究 ——客群研究、市场研究，确立项目的核心竞争优势 gt;gt; 项目定位研判 ——提出项目精准定位，并展示提升项目竞争力思考方向 gt;gt; 硬件竞争力：物业增值建议 ——物业增值、服务增值 gt;gt; 软件竞争力：一期住宅营销策略 ——营销策略、推售策略（含入市、周期等）、推广策略（含拓客）、 价格策略（含资金回笼计划）、费用预算 价值体系价值体系 竞争优势竞争优势 项目定位项目定位 项目营销项目营销 物业增值物业增值 项目价值体系研究Part 1 目标： ??构建本案价值体系 区位价值研究Part 1.1 区域价值：重点发展、优先发展热点区域，城市大举西扩，城市新中心！ 大河西先导区——长株潭城市群建设“两型 社会”综合配套改革的示范区 职能定位：全国“两型社会”综合配套改革试点 先导突破区，长株潭城市群战略整合核心承载区，长 沙市提升主体功能区。 长株潭城市群——全国体制改革示范区 国家发改委于2007年12月14日批准长株潭城市群 为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改 革试验区，标志该区域成为中南的经济引擎之一。 规划价值：核心区外扩的前沿阵地、优先享受政策利好 河西地区产业布局结构：“三圈一带一核” ““三圈三圈”” 传统服务业发展圈（岳麓区二环线内）、高新技 术发展圈（主要包括麓谷高新区及其拓展区、大学城 与含浦科教区和观音港湘江新城区）和先进制造业发 展圈（主要包括望城经济开发区和宁乡金洲新区）。 ““一带一带”” 沿金洲大道、319国道的产业拓展轴，以点轴发 展的模式，由东自西分别串联传统服务业聚集区、高 新区、现代服务业核心区、创新绿谷区、先进制造业 发展区。 ““一核一核”” 现代服务业核心区，于雷锋镇南发展面向全区的 金融、信息、会议、商务、法律、中介等。 交通价值（路网）：尽享城市交通便捷、未来出行质量极高、方便城际客户 层面到达 桐梓坡路桐梓坡路----------河西最早的商业街区繁华代名词河西最早的商业街区繁华代名词 金洲大道金洲大道————先导区第一路先导区第一路 金洲大道全长20.393公里，工程总投资3.98亿 元，是连接高新区、望城县、宁乡县的一条跨区双向6 车道主干道、设计时速80公里的城市I级公路，横贯大 河西先导区中心地带，是大河西先导区最早建成的一 个重大基础设施项目。它的建成，将为打造长沙至宁 乡产业经济带奠定基础，为先进制造业、现代物流业 和现代服务业提供广阔的发展空间，从而有力地带动 宁乡、望城和高新区的发展。 雷锋大道雷锋大道————北部融城快速道北部融城快速道 雷锋大道连接望城县和岳麓区，是岳麓区西北部 出入长沙城区的主要通道 。拓改完成后，走雷锋大道 从长沙城区至望城县城，只需10多分钟，车程比原来 缩短了约半小时，大河西先导区西北部实现大融城。 汽车西站 交通价值（汽车西站）：汽车西站位于项目15分钟步行圈内，客运通达市 区各主要客运车站及省内各地州市，吸引城际客户消费力 汽车西站有两大类客运，一类是与省内其他地州 市间的短途城际客运，一类是通达市内各主要客运车 站的公共交通运输。 项目15分钟 步行圈 经过 玉兰路口 的线路: 66路 118路 168路 348路 704路 913路 916路等共7趟，轻松方便到 达市区繁华地带。 我司代理的嘉盛华庭项目在项目销售阶段， 对公交沿线及展点进行点面结合推广，效果喜人！ 交通价值（公共交通）：多条公交线路途径本项目，市区内外出行便利， 为项目未来推广变化提供契机和平台 66路：汽车西站——汽车西站（环线） 118路：长沙火车站——麓松路 168路：汽车