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北纬18o 度假酒店营销策划报告 海南新意境广告有限公司 目 录 一、项目营销背景分析 （一）、项目概况 （二）、项目营销背景分析 二、项目定位 （一）、我们确定产品的目标客户群定位： （二）、目标客户与本项目直接对接表现： （三）、我们为之量身定做的规划设计形象定位： （四）、我们确定项目档次及功能定位： （五）、项目户型定位建议 （六）、物业管理建议 （七）、交楼标准建议 （八）、项目智能化程度建议 三、项目开发及推广总策略 （一）、开发时机和步骤 （二）、本项目核心竞争力（卖点）提炼 （三）、项目整合推广战略 （四）、整合推广总体战略： 四、项目营销策略 （一）、营销策略： （二）、营销通路策略 五、现场包装策略 （一）、现场包装风格 （二）、现场包装内容细分 六、广告推广策略 （一）、广告推广策略 （二）、广告目标（阶段目标） （三）、广告策略要点 （四）、广告卖点 七、销售时机和销售阶段安排 （一）、整体销售推广策略 （二）、销售前提条件 （三）、项目入市时机评估 （四）、销售阶段整体安排： （五）、各阶段推广策略及安排： 八、品牌整合策略 （一）、企业品牌与项目品牌互动 （二）、品牌提升策略 一、项目营销背景分析 （一）、项目概况 1、项目概述 区位：本项目位于距离海口市约27公里的东山镇，依东山湖而建，环境优美。 周边配套： 120万平方米东山湖自然景观、周边广阔田园景观及茂盛植被，与火山口公园，野生动物园紧紧相邻 自身配套：2000亩的高尔夫球场、大型户外游泳池、湖畔小型泳池、网球场、篮球场为爱好激烈动力的业主提供了方便，超五星会所里配有豪华的SPA水疗中心、桑拿房、超市、大型餐厅（可接待团队），美容美发中心、健身房、商务中心、洗衣中心、医疗咨询服务等。 园林构件：湖畔景观漫步道、舟艇码头、户外SPA池、垂钓区、小型高尔夫球推杆区、飞盘高尔夫、湖畔烧烤园、槌球场、儿童游戏区等。 户型结构：产品分联排别墅和挑高公寓两种。联排别墅面积110-130平方米，公寓面积66平方米，使用率高达130%左右。精装修一步到位。 （二）、项目营销背景分析 有利背景 （1）、景观优势 以120万平方米东山湖自然景观为依托，配以自身园林景观及周边广阔的热带田园风光，景观优势明显； （2）、自身配套 2000亩的高尔夫球场、120万平方米的东山湖充分展现项目的核心优势。 （3）、环境优势 对整个海南大环境、大气候认同度高，而项目所在区域的小环境、小气候优势更为明显。 不利背景 （1）、远离市区，交通有所不便； （2）、品牌连锁机构不够完善； （3）、前期入市后在市场上的不良反应； （4）、消费档次高，消费人群局限性较大。 二、项目定位 （一）、我们确定产品的目标客户群定位： 具有较高文化程度和生活情趣的 中高端消费阶层 定位前提：就目前而言，目标市场主要定位在高收入阶层，由高收入阶层消费者形成良好口碑来推动市场的进一步发展。随着近几年旅游房地产市场的不断发展和市场环境的成熟，目标市场自然逐步拓宽到中高端消费群。 　　 具有特征： 按照国际标准划分，他们全都是中年一代，生于50—70年代； 他们是城市中正在兴起的中坚力量，具有良好的教育背景和经济实力，有活力、有思想； 他们对生活有着独特的理解，关注生活质量，有较高的生活品味； 他们的职业与高新科技、新潮文化行业密切相关，容易接受新生事物； 他们自信，崇尚民主，向往自由自在的生活，渴望交流，希望在生活的社区中获得友谊与关怀； 他们富有个性，个人品味有时表现得很偏执；对居住环境不苟同于他人，对居所的位置、建筑形式都有自己的看法和专有的生活方式； 他们喜欢运动、自然，热爱参与，热衷于与运动相关的一切见闻； （二）、目标客户与本项目直接对接表现： 1、居住区域选择：对于居住他们是充满矛盾的一个族群：一方面他们所在的城市给他们带来丰厚的报酬，另一方面，他们讨厌城市，因为在城市中他们倍感压力，钢筋水泥丛林让他们的身心不能得到真正的放松，他们需要一个远离城市的地区，让身心得以真正的放松。 2、建筑风格及文化生活的属性：他们追求简约、效率，不喜繁琐，在建筑风格上偏爱明快、通透、简洁的现代风格。但与此同时，又崇尚自然，注重生活品味，关注细节，开放与成熟并蓄的特质使他们既向往足以表征身份与品位的生活方式，又乐于接受国际化、现代化住宅及新兴消费理念。 （三）、我们为之量身定做的规划设计形象定位： 休闲度假式酒店 ——走休闲度假路线 依托东山湖及周边自然景观，以项目自身所拥有的2000亩高尔夫球场、园林景观、大型泳池等配套设施的优势，努力打造出具有海南特色的休闲度假型度假酒店健康、生态融于自然之中，感到俗虑尽除，尘念顿消，30-40万元的房子，尤其是房单位，个性化的交楼标准带给更多的选择和更优质的服务 一期