怡康园二期营销策划初步探讨.pptVIP

怡康园二期营销策划(初步探讨) 本案概述 怡康园位于新站综合开发试验区，胜利路和琅琊山路交汇处向南200米处，占据合肥市中心通向新站开发区的门户，与合肥中心商务区，政府机关、金融机构、高档写字楼为邻，为一环内紧邻主干道的稀有商业地块。与元一时代广场、元一国际大酒店、古井假日酒店等比肩而邻，500米半径内商业面积逾20万平米，百货、餐饮、娱乐、休闲、业态丰富，每天人流量达6万人次，安享360°便捷生活。14条公交线路途径于此，无论是市内穿梭还是连接其他城市，一路畅通，快捷无阻。 怡康园二期承载梦想 把握市场机会：07年新站区市场大户型供应减少，价格上升，需求集中爆发 把握区域机会：区域价值在大环境影响下有上升的空间，占据区域主导权 把握产品机会：增强产品力和差异化产品将在市场中更有竞争力 把握项目机会：项目地块规整，一期社区氛围已经形成，能够创造更好产品 周边竞争对手资料分析 项目规模：4栋住宅，1栋单身公寓，楼高均为29层，其中1-4层的商业，5-29层为住宅及公寓。项目占地面积31.8亩，总建筑面积16万平方米。 去化分析：38-84㎡小户型，已基本售罄，仅剩可数的几套（13层1套，22层3套）；120-150㎡的大户型，销售走势一般。 广告主题：都市绮梦中的贵族领地 最新价格：小户型均价4500元 大户型均价4000元 优劣势分析 世界零售业巨头沃尔玛领衔出击；打造空中园林；广告主题高端呈现，尽显勋爵名宅。 发展商温商知名度较高，能够给买家一定的信心支持。 大型绿化园林建设，楼盘综合指数高，升值潜力大。 小户型没有天然气，难以满足住户日常生活需求。 项目名称：金色地带 项目规模：以中小户型为主，4栋住宅。总占地面积约20亩，总建筑面积120000平方米，集写字楼、高档公寓、大型商场、主题商业街等多种形态为一体。 去化分析：38-48㎡小户型，已基本售罄（14层的和17层的几套）；60㎡小户型还剩25 -28层的；120㎡的大户型12层以上都有可选房型。大户型去化速度一般。 广告主题：工作休闲化，生活娱乐化（超越是一种品质） 最新价格：精装小户型均价4600元，毛坯小户型均价4300元，大户型均价4000元。 优劣势分析： 打造纯粹小户型群落，迎合年轻族群自由、独立、互动的感性需求，营造创意、自由、快乐的新都市主义生活体验。 由久负盛名的澳洲CRONE NATION设计事务所担纲建筑设计。 项目名称：天骄国际 项目规模：总建筑面积约5.5万平方米，以40－100㎡户型为主力户型 去化分析：项目去化速度较低，至开盘至今一直维持低迷的销售走势 广告主题：ＳＯＨＯ小户型，自由生活空间 最新价格：小户型均价3700元，大户型均价3600元。 优劣势分析： 楼盘于07年10月可以入住，可即买即看样板房，易于吸引迫切急于买房买家入住。 32层观光电梯，是目前省内最高的住宅观光电梯，是合肥市住宅建设的一个里程碑。垂直上下的广阔视野，随时可以观城市繁华、览无限风光，充分领略君临天下的尊贵体验。? 价格较同区域其他楼盘为低，有竞争优势。 楼盘自身综合环境欠佳，影响楼盘档次。 缺乏空中花园，吸引力欠佳。 以低总价、低首付、低月供和投资概念为主。主要 消费群体以众多高级白领及商务人士购房为主，多 为年轻消费阶层及投资的私营业主。 项目的SWOT分析 　虽然本案地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响本案形象的因素，考虑到商住裙楼商铺的大户型目前处于缓销状态，所以我们只有充分认识到本案的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本案在后期的营销过程中制胜的关键所在。 （一）优势点（S）： 本案当前交通较为便利，位于合肥新站区主干道胜利路； 本案占据市中心与新站试验区的交汇原点，坐享新商圈各种成熟的生活、文化、娱乐、公建设施的舒适与便捷，发展前景看好； 本案一期目前为现楼，产品质量一目了然，降低购买者的置业风险，增强了二期购买者信心； 本案所处地段目前人气旺，具备以人气带动销售的条件； 本案为120-140㎡的大户型，可融合商业投资、家居为一体； 本案开发商铁建在合肥具有一定的知名度，对项目的推广具有一定的优势； ◆发挥优势： A、在本案的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利； B、在本案的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机； C、在本案的推广时，利用产品品牌优势和价格优势，增加置业者与投资者的信心； （二）局限性（W） 1、?本案受一期影响，二期商住缺乏整体形象定位，主题不鲜明； 2、?本案规模不大，不利于整体推广； 3、 紧邻主干道和铁路道旁，噪音大，空气污染严重； ◆解决方法： （1）?重新对裙楼商铺进行市场定位，明确目标客户； （2）?就重避轻，提升本案的潜在品质形象，挖掘大户型商住买点。 （3