房地产消费.DOCVIP

第八章 房地产消费 教学要求 　　了解房地产消费的特征，掌握房地产消费的制约因素，能了解分析房地产的消费趋势。 教学内容 　　房地产消费的特征 制约房地产消费的因素和消费趋势 实训环节：消费倾向调查 第八章 房地产消费 房地产消费的特征 　　一、住宅消费兼有社会性消费的特征 住宅消费不仅仅是一种个人和家庭性的消费活动，而且也是一种社会性的消费行为。鉴于我国国情，有显著的群体社会性。 论及住宅消费的社会性，势必使人联想到邻里关系的协调与否，住宅中环境的美化、净化与静化以及各种住宅社会消费实体等等。从社会学的角度和城市住宅制度改革的趋势看，随着房改方案的逐步推进到位，住宅将在相当大的程度上失去其“福利”的性质，单位建宿舍楼的比重将降低，房源自然会由专业性房地产部门或房地产公司提供。 住宅消费的社会性要求有相应的消费管理形式。这里有多种思路可供选择：一是由街道居委会下设的管理小组来负责公共住宅楼的管理；二是公共住宅楼住户以共同制定有关规章制度来实现民主自治管理；三是公共住宅楼住户共同出资，委托物业公司负责管理；四是公共住宅楼产权所有者统一管理。同时，在住宅建设上要考虑住宅消费的社会性特征，使户型设计、公共设施、安全保卫以及水、电、气防窃技术等方面适应住宅消费社会性的要求。 二、高比重消费 住宅商品是人们必不可少的“常规性”消费品，又是整个消费晶中的“超大件”。有关部门调查了世界一些国家居民住房支出占收入的比例：与我国发展水平相近的发展中国为8.6%,人均国民收入达到1000美元的小康国家为11％，发达国家在15%以上。 长期以来，囿于传统观念的樊篱，没有确立住宅消费在生活消费中的应有位置，人们把住宅消费排斥在有支付能力的需求之外，最多只占个人收入的“零头”。似乎这才是“社会主义制度的优越性”。于是，一旦出台改革方案就要国家和单位拿补贴，尽管是“暗补改明补”，国家同样要“补”，加之若干的政策照顾，财政补贴并没有减少多少。另外，近几年物价的上涨，工资外个人收入的增长“两面夹击”来抵销静态的住宅消费支出。 三、高弹性消费。 从量的规定性来说，这种需要具有很大伸缩性和变动性。它的固定性是一种假象。如果生活资料便宜了或者货币工资提高了，工人就会购买更多的生活资料，对这些商品就会产生更大的‘社会需要’。”也就是说，当住宅出售或租赁价格提高时，受支付能力的约束。人们的住宅消费需要就会相对减女；反之，当住宅出售或租赁价格降低时，就会刺激和诱发人们更大的住宅消费需要。 在现行住宅的房租太低、而个人的收入又在不断增加的情况下，住宅消费需要膨胀性扩张。多占房、占好房，占几套房的现象屡见不鲜。同在一个地区、一个单位，有的人没有房住，而有的房子没人住，长期闲置不用；在大量住房困难户缺少生存性住宅的同时，一些有钱的单位却花大量投资为少数人兴建高档住宅。解决这些问题的关键在于，根据住宅消费的高弹性特征，经济的、行政的和法律的手段并用。一是根据当地或本单位的实际情况，制定统一的住宅居住面积标准，实行超标准累进加收房租，对多占房者形成相应的经济约束机制，迫使其退出多余的住房或根据需要“大房调小房”；二是对单位建房的面积标准和质量档次进行限制，对住房水平超过一定标准的单位，从建房指标上进行控制；三是对利用职权、不择手段所多占的住房、，长期闲置不住人或出租给他人从中牟利的公房进行查处，收回“空房”分配给住房特困户和无房户，收回国家资金用于住房的维修和再生产。 四、生产性消费的特征 二 房地产消费的趋势及其制约因素 房地产的消费趋势受诸多因素的影响和制约，其中对住宅消费影响最大的主要的有个人收入变化和人口变动两项。 一、收入变化对住宅消费的影响 (一)个人收入的变化将提高住宅消费的比重 在实行住宅商品化的条件卞广千天牧大韵增加将扩大住宅消费占居民总消费的比重。这是个人收入与住宅消费相关关系动态发展轨迹和一般规律。据世界银行的报告，居民个人收入比较高的瑞典、美国等国家家庭住房消费占总消费支出的比例为20％左右；西德、日本为16％。而居民个人收入比较低一些的不发达国家，家庭住宅房消费占总消费支出的比例就比较低。从我国农村个人收入与住宅消费相关关系分析，也可以证明这一规律的存在。国家统计年鉴表明，在我国农村人均的个人收入不断提高的同时，农村家庭住宅消费占生活消费支出的平均比例也在不断上升，1957年为2．1％，1977年为5．7％，1982年为10．2％，1983年为11．1％，1988年为11．7％，1989年为11．9％o一些个人收入比例高的城市郊区，沿海一带的农村，家庭住宅消费占生活消费支出的比重更高些，有的在15％左右。 随着经济体制改革的不断