第九章节房地产经济周期幻灯片.pptVIP

三、中国房地产周期波动的原因分析 影响中国房地产周期波动的原因很多，这里我们主要分析投资和政策这两个最具代表性的因素。 （一）、投资与房地产周期波动 投资是造成房地产周期波动的重要内生因素之一。特别是对投资主导下的中国宏观经济周期波动来说，投资波动对房地产经济波动的影响作用就更为明显。 从全国房地产周期波动来看，如果用房地产业增加值的变动来反映房地产经济波动趋势，则根据房地产投资与房地产业增加值的历史数据，可以建立全国房地产业增加值（Yt）与房地产投资规模（It）之间的回归模型。 * Yt=62.8481+0.5322It 相关系数高达0.9981，表明两者存在非常紧密的联系，投资波动对房地产市场周期波动产生了明显的带动作用。根据 实证分析研究结果，我国住宅的投资波动与房地产市场的周期波动是一致的，且投资波动对房地产周期波动的影响很大，两者几乎是共振的，然而在有些年份（如1993年）投资波动与房地产周期波动呈相反方向。这说明投资波动尽管是影响房地产周期波动的主要因素，但不是唯一因素。 * （二）、政策与房地产周期波动 政策因素作为经济周期的外部冲击力量，对我国房地产周期波动产生重要影响。对处于转轨时期的中国来说，政府不但是经济体制改革的推动者和经济制度变迁的供给者，同时还是产业政策的制定者和宏观经济的调控者。这样一来，政府行为的确立和变动，就成为影响经济运行的重要因素。 1、房地产业宏观管理政策的影响 ； 2、经济管理体制与房地产产权制度的影响； 3、与宏观经济运行调控有关的政策的影响 。（例如：经济扩张政策与经济收缩政策的相互交替变动作用下，使得房地产经济具有明显的政策周期特征。） * （三）、房地产周期波动的冲击——传导模型 我国转轨时期房地产周期波动既有外部冲击的决定性作用，同时产业内部传导机制也开始发挥作用，由此形成房地产周期波动的冲击——传导机制。也就是说：可以把房地产周期波动看成是房地产经济系统对外部冲击的响应曲线，即：在来自房地产经济系统以外的随机性或周期性因素的冲击下，通过房地产经济系统内部传导机制的作用，结果相应出现了具有周期波动特征的运行轨迹。这一过程大体经历了四个阶段： * 1、第一步为外部冲击阶段 来自房地产经济系统外部的变量，如宏观经济政策变动、经济体制变迁，对房地产经济系统产生外部冲击。 2、第二步为初始响应与内部传导阶段 房地产经济系统对外部冲击产生初始响应，并利用内部传导机制把外部冲击转化为房地产经济系统运行的重要动力因素。主要有房地产投资规模与投资结构、房地产供求关系变动、房地产市场结构、房地产投机行为等传导途径。 * 3、内部传导与振荡衰减阶段 内部运行阻力对外部冲击在房地产经济系统各个领域进行全面传导时给予作用力，必然会导致初始响应曲线发生衰减，表现为房地产经济波动在波动强度、波动振幅与波动长度等指标上逐渐趋于正常或稳定状态。 * Y0 Ts T 初始响应曲线振荡衰减 振幅 时间 4、重新恢复正常运行状态阶段 房地产经济系统在对外部冲击做出初始响应，并经过内部传导机制作用而呈现振荡衰减之后，会重新进入稳定状态，或重新回到外部冲击前的正常运行轨迹。在这里，房地产经济系统达到稳定状态所需时间（Ts），是衡量房地产经济系统特征的重要指标。Ts越长，说明房地产经济系统在受到外部冲击后重新恢复稳定所需要的时间越多，房地产经济系统对外部冲击的抵御能力越差；反之，则房地产经济系统的内部特征就越好。 * 总之，当房地产经济系统受到外部冲击而改变系统的运行轨迹或出现不稳定状态之后，内部传导机制对冲击进行滞后的自我反应与调整，在冲击机制与传导机制的交互作用下，历经上述四个阶段而重新回到稳定状态，这样也就完成一次波动。 当外部冲击连续不断甚至重复叠加时，房地产经济系统便在“冲击——传导机制”作用下进入连续不断的波动循环之中，由此形成房地产周期波动。 * 不同的变量作用效果有区别： 外部冲击：外生变量自发性转移，主要强调时间序列的变化。（原始动因，对波峰、波谷、波幅、波长等有叠加影响，使基本波动形态产生变化，对波动转折点的形成有主导性的影响） 内部传导：内生变量作用，主要是系统的结构效应，强调系统对外部变化的滞后响应与自我调整。（对波动形态及周期性、持续性有影响。） * 四、我国房地产市场周期性波动分析的启示 尽管房地产市场周期性波动是一种超越制度的普遍现象，但是我国所出现的房地