第六章节林地资产评估幻灯片.pptVIP

(三)林地费用价法 在苗圃地的评估中，取得林地所需的费用是指征占用苗圃地时所支付的成本；把林地维持到现在状态所需费用是指将原购置的土地改为苗圃地时的土地改良费，包括修路、平整、修建排灌设施的费用。 公式为: 式中：A一一林地购置费 Mi一一苗圃地购置后第i年投入的林地改良费 n一一购置的年限 P一—利率 K一一设施的成新率 该法一般用于新建的苗圃，其土地购置的成本明确，年设施投入也明确，苗圃生产尚未正常使用。 在使用该法时必须注意： 1、林地的购置费A，在有条件时应尽可能采用重置成本。如无法进行重置，而采用历史成本时，其测算用的利率必须包括通货膨胀率。 2、如果林地购置后一直在经营，则当A是重置成本时，不再加算利息。当A是历史成本时，其P含有通货膨胀率(即按通货膨胀将其购置成本重置)。 3、如果林地购置后一直在进行改良而未正式生产，A是重置成本价时，P是不含通货膨胀的低利率；A是历史成本时，则P可采用市场利率。 4、K为苗圃设施的成新率，它等于1减去折旧率。在评估时必须确定苗圃中各项设施的使用寿命，计算其折旧率，或直接计算其成新率。 三、未成林造林地林地资产评估 未成林造林地是指人工造林后3—5年，飞机播种5—7年、造林保存株数大于或等80％，尚未郁闭，但有成林希望的林地 未成林造林地上的林木通常按用材林幼林的评估方法进行评估，而其林地资产也是按用材同龄林林地评估的方法进行评估。 四、无林地林地资产评估 无林地包括采伐迹地、火烧迹地、宜林的荒山荒地、沙荒地等。 无林地资产的评估 首先要对无林地资产范围进行界定 其次，在界定为资产的无林地上要确定营造什么林种、什么树种，确定其经营水平和各项技术措施。 然后，进行经营的财政分析，预测其收获量，分析各项投入和收入。 最后，确定其林地的价格。 无林地的定价通常可用收益现值法、市场价法、清算价格法来确定。 (一)收益现值法 无林地的收益现值法在选定了林种和树种后，一般用材林按同龄林林地资产评估方法进行，其他林种按相应各林种的评估方法进行。 (二)市场价法 应考虑二级地类的差异，如是采伐迹地，还是荒山荒地。在同样的立地质量和地利等级时，迹地的价格要高于荒山的价格。至于其他各因素的修正，无林地林地资产的市场价评估与其他林地相同。 (三)清算价格法 在确定清算价格时必须考虑： ①该无林地的立地质量； ②该无林地的地利等级； ③当地最适合的经营方式及获利水平； ④买主数量的多少及其经济实力 在对上述因素进行详细分析后，还必须根据使用权转让的形式来决定其价格，如将荒山拆零进行“拍卖”，其底价一般定的较低，以避免失去买主，其实际的拍卖价通常是大大高出底价。如是整体转让，则应以当地当时的市场价为基础进行适当的折扣，其价格一般保持中等偏低水平，以防资产严重流失。 第四节 转为它用的林地资产评估 改变用途的林地资产评估，必须根据改变后的土地利用状态进行，而不能按原林地评估的方法和技术经济指标来测算。这类林地评估的方法主要有：市场价比较法和剩余价值法。 一、市场价比较法 改变用途的林地市场价比较法的参照物不是附近的林地，而是附近改变用途的相类似土地。 二、剩余价值法 剩余价值法又称倒算法。其基本思路是在确定了土地的利用方式的基础上，预测土地未来的总收益，扣除开发总成本以及一定的投资利润、税收，其余额为土地使用权价格，即地价，计算公式为： B＝A—M—N—L 式中：A一一土地开发的总收益 M一一土地开发的总成本 N一—投资的合理利润 L一—各种税、金、费支出 Au——现实林分第U年主伐时的纯收入（指木材销售收入扣除采运成本，销售费用、管理费用、财务费用、有关税费、木材经营的合理利润后的部分）； Da、Db——现实林分第a、b年的间伐纯收入； U——经营周期； V——年均营林生产间接费用（包括森林保护费、营林设施费、良种实验费、调查设计费、基层生产单位管理费、场部管理费用和财务费用）； P——利率。 重点与难点 该公式与收获现值法公式的区别： 林地期望价公式 收获现值法公式 请注意二者分母的不同：注意Ci的不同，上式Ci为无林地造林至郁闭的造林成本，下式中的Ci则等同于上式中的V为每年的管护成本 其它计算过程与注意点与中龄林资产评估基本类似（此处略） 实例1—林地期望价计算 某国营林场的主要技术经济指标，杉木人工林投资，第一年180元/亩，第二年80元/亩，第三年80元/亩，第四年40元/亩，第五年起每年管护费用为5元/亩，30年主伐产量16M3，出材率70%（其中原木25%；非规格材45%）。第10年进行第一次间伐，产综用材0.8M3，扣除成本、税费