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销售应收款管理指引 目的： 为加强和规范公司应收账款的管理，加快销售房款的回收，降低资金占用，减少坏帐损失，防范财务风险。 适用范围： XXX 房地产有限公司销售业务(楼宇、车位、商铺)发生的应收款项。 签订《认购书》后，应按约定时间收取的定金、首期款、按揭款、一次性付款方式的楼款。 楼宇、车位、商铺销售，办理房产证前，应收取的竣工查丈与预售查丈面积增加差额款。 楼宇、车位、商铺销售，签订《认购书》后，应按约定时间收取的，不含在协议价内的其他款项。包括精装修款、变更工程款、滞纳金、手续费等。 楼宇、车位、商铺销售，购买方在银行按揭供期内，拖欠或拒缴供款，导致本公司支付给贷款银行的代垫按揭款及罚息。 楼宇、车位、商铺销售，签订《房地产买卖合同》后的，应按合同约定（分期付款方式）收取的分期款项。 术语和定义： 首期款：指付款方式为银行按揭，除按揭款和定金以外所应缴纳的金额。 楼款：指付款方式为一次性，除定金外所应支付的金额。 面积差款：指竣工查丈面积与预售查丈面积之间存在差异，按规定应收取的款项。 分期款项：指按合同约定，应在约定的时间内按约定的比例收取的款项。 非按揭款：指定金、首期款、一次性付款方式的楼款、分期款项。 职责： 销售经营部 各销售现场负责催收非按揭款。 设有现场销售组的在售楼盘，销售经理为直接负责人，销控岗位负责监督催款工作、现场销售代表为催收责任人。 未设有现场销售组的楼盘，销售经营部须指定财务对接负责人、催收负责人。 客户事务组负责按揭款、竣工查丈与预售查丈面积增加差额款、代垫按揭款及未供款罚息的收取： 客户事务经理为直接负责人； 签约人员负责按揭款、代垫按揭款及未供款罚息的收取； 房产证办证业务员为竣工查丈与预售查丈面积增加差额款的催收负责人和后台管理人。 法律室 负责处理应收账款管理法律方面问题，在催收代垫按揭款及罚息过程中提供法律事务方面协助。 财务管理部 负责应收账款的会计核算，财务管理，为应收账款催收的监督机构及间接责任机构。 工作程序： 应收账款的管理原则 定金于当天未交足的，须于三天内补足； 首期款交纳日期为款项实际到达公司指定帐户日期； 如遇客户换房或更名时，不调整应收账款最终日期； 到期应收款未结清的，不得为客户办理入伙手续； 欠款（不包括预售查丈面积增加差额款、代垫按揭款及未供款罚息）的催收情况应与直接管理部门业绩考核挂钩。 应收账款的催收 非按揭款的催收 现场销售代表负责对到期应收款项进行清理、催收，并在销售系统中详细记录催收情况。 销控人员对现场销售代表的应收账款催收工作负有督促责任，对销售业务人员完成的应收账款催收情况负有复核的责任，并保证数据的准确、内容的真实。 销控人员根据《客户欠款明细表（应收未收）》编制完整的《逾期房款催收情况汇总表（非按揭款）》，数据截止时间为每周四上午12：00，销控人员于当天下午17：00前，以电子邮件形式报财务管理部，抄送销售经营部负责人、项目销售经理。财务管理部负责汇总各项目情况，于周五下午17：00前报公司总经理、分管经营的副总经理。 年度结束时，公司依据《逾期应收款指标表---非按揭款项》表中指标数据，作为对各项目应收账款催收业绩的考核。 财务部对非按揭款的催收工作具有监督责任。 按揭款、竣工查丈与预售查丈面积增加差额款、代垫按揭款及未供款罚息的催收 客户事务组应保持最少每周一次对已办按揭款项、具备条件的待办按揭款项进行清理并编制《按揭周报表》 竣工查丈与预售查丈面积增加差额款的收取按《面积差办理作业指引》执行。 代垫按揭款及未供款罚息由客户事务组与按揭银行与客户催收，经屡次催收仍不交纳的，客户事务组需及时提交法律室通过法律途径解决。 应收账款的处理 对于多次催收无效的，销售业务人员应及时反馈给销控人员并办理挞定申请，按《销售变更作业指引》处理。 帐龄超过1年的应收账款或特殊情况的大额欠款，应列为遗留问题重点催收，销售部经理应主动提请法律室参与作出相应措施，针对款项的账龄、欠款原因不同，采取发书面催款函、提请仲裁、起诉等法律手段。 延期付款 特殊情况的客户申请延期付款需经批准并由销控人员统一将批准情况报财务管理部备案： 延期一个月以内，由销售经营部总经理审批； 延期一个月以上，由公司总经理审批。 经审批同意延期付款的，在批准日期内，不计入项目逾期款。