文化地产开发研究教学讲义.pptVIP

* LOGO 文化地产开发研究 目 录 相关概念介绍 1 文化地产发展态势 2 文化地产的资源整合 3 商业地产运作一般规律 4 给本集团的启示 4 一.相关概念介绍 1 房地产定义 房地产，也称不动产，是指土地、建筑物和固有在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。广义上泛指“土地及其建筑物”，狭义上一般通称“城镇房屋”。 2 商业地产定义 商业地产概念有广义和狭义之分。广义商业地产指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心和商业服务业等经营性场所。狭义商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等，其在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓和写字楼等其他物业类型。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念，泛指用于零售业的地产形式。 一.相关概念介绍 3 复合地产（VS 文化地产） 复合地产实质是以地产为载体，整合多种产业（农业、商业、旅游业、生态、体育产业、教育、科技等），创造一种全新的地产经营模式。属于一种创新的开发、经营模式。其主题既可以是单一的，也可以是多元的。复合地产将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。 因此，可以认为文化地产是复合地产的一种类型，实质把文化的优势最大化地嫁接到地产上去。 二.文化地产发展态势 1 凤凰股份文化地产的发展 1.1 凤凰股份是A股首家文化地产上市公司，公司利用大股东凤凰集团在文化传媒方面雄厚的实力，积极拓展文化地产项目，在做好书城、城市文化中心的同时，利用 剩余项目资源开发房地产项目。 1.2 目前开发建设项目要位于南京、苏州和南通三个重要的长三角城市，在南京有凤凰和鸣、凤凰和熙、凤凰和美、凤凰山庄，合计建筑面积约90万平米；苏州有苏州凤凰国际书城，建筑面积21万平米；南通有南通凤凰国际书城，建筑面积7.9万平米。这些项目均位于所在城市的黄金地段，且土地成本较低，具有很好的盈利潜力。 二.文化地产发展态势 1.3 凤凰股份多渠道融资能力稳定了该公司的资金链，包括借助文化地产项目获得政策支持，与商业银行沟通获取商业信贷，同时能通过新楼盘的弹性定价，加速销售回款，充实资金链。该公司通过多种措施不仅能够保证自身资金链安全，更能在房地产行业宏观调控中逆势扩张壮大自身。 1.4 据了解，该公司在苏州、南通、扬州等地建设的单体10个亿以上的文化地产项目，其大部分都将卖给其他商业项目，只保留下小部分做书城经营用。如20万平方米的地产项目会卖掉15万平方米，再对外出租3万多平方米，只留2万多平方米留做书城。通过书城的经营，使整个地产项目具有浓浓的“文化味道”。并不断加入和即将加入包括大型的放映厅、带有浓郁书香味的咖啡厅和茶座、小型话剧厅、小型室内音乐剧场、文化俱乐部等等文化设施。 二.文化地产发展态势 1.5 凤凰集团文化地产优势总结 凤凰集团旗下的凤凰股份与新华书业分别负责文化地产中的“房地产业”与“文化产业”，使得文化地产中的“房地产业”与“文化产业”有机地统一于凤凰集团“一盘棋”。 文化地产中的文化与地产的协同效应得到最大的发挥,两者互动过程中的交易成本得到最大的降低。 由于凤凰集团在省内乃至全国文化产业中获得的政策支持,使得凤凰股份能够通过“定向挂牌、打包拿地”方式获取项目。 凤凰股份2010-2012年的结算面积分别为7.72万平方米、14万平方米和18.79万平方米,复合增长率为56.01%；对应的2010-2012年的结算收入分别为11.63亿元、25.20亿元和35.42亿元，复合增长率为74.51%。公司即将迎来快速增长期。? 二.文化地产发展态势 3.2 万达集团商业地产的开发特点 开发的商业地产项目体量庞大，正在快速步入万达发展模式的第三代—城市综合体，并获得政府的大力支持。 商业地产选址极具前瞻性、开拓性，一旦开发成功便成为当地的商业中心，彻底改变区域的商业发展模式，成为大众消费的首选。 与国内外连锁商业巨头企业紧密合作，联合发展，开创订单 地产开发运作模式，迅速扩张商业版图。 精确地产项目配比资源，结合区域特点挖掘卖点、亮点，提升品牌形象，聚集人气。 打造文化产业，开辟商业地产搭载文化产业运营的新道路。 二.文化地产发展态势 3.3 万达集团的长期合作伙伴 三.文化地产的资源整合 1 产业链结构 土地资源 政府部门 商业运营商 文化地产企业 配套产业 市场 资金来源 三.文化地产的资源整合 2 政策支