三亚考察报告从三亚带回来几个信息.doc

从三亚带回来几个信息： 半山半岛不是最成功的案例，精装修的公寓房价2万6千元起。最成功的案例应当是国光酒店，既小户型为主酒店式公寓，均价在3～4万起步。高出“半山半岛”很多，相比之下“半山半岛”占据着最好的资源，但收益不如《国光滨海花园》酒店公寓。《国光滨海花园》酒店的管理公司也是豪生酒店。《国光滨海花园》酒店也没有固定的汇报率。另外一点“半山半岛”的售楼处正在改建。没参观成。 地产的抄作最关键，“半山半岛”的原意“伴山伴岛”，成功地进而改为现在名，音同但意不同，“伴山伴岛”源自成语“依山傍水无与伦比?据说香水湾1号。抄作的不是太成功，原因的价格过高6～8万。 此三亚之行还求征了一点重要的销售观点： A）小户型的房子好卖 B）小户型的酒店式公寓房更好卖。 C）小户型越层的房子更好卖。 D）小户型的酒店式公寓越层的房更更好卖。对了12月3日，三亚一个房地产给我打过来一个电话，从12月5日，他们的80平米的小越层提价2000元。 那么我们的“一F层的越层”正是D种房，应当是我们销售房中重中之重。“一F层的越层”是我们房子除了十层以外，最值得重视的一层。 但我们的“一F层的越层”结构目前存在着重大的结构问题，第一是缺乏安全性，第二是不能保证私秘性。尤其是第一条最为重要。对于我们这种房子的改造我个人有个想法。我会在另外一篇论文专门把这个论题目向老总阐述论证。 此三亚之行还求征了另一点：酒店区域的水域面积越大，则停留在酒店大堂内的客人越多，以及住店客人也越多，那么随着该酒店捆绑的酒店公寓的房子越好卖。 以下是国光酒店景观. 国光空中花园 三亚的公路上有一个公司打出了超乎异常的广告作为抄作。“借国际旅游岛之光，现决定房价每平米提价1000元”，这种反抄作还是够大胆地直接刺激消费者。看来抄作的重要性。 求证售楼大厅外立面门窗铝合金的装饰。 三亚的售楼大厅大部分也同我原来的构思相符合，基本上我原来的判断是正确的。售楼大厅是大厅而不是大堂，因投入问题，不是酒店大堂因此不大适合用移门结构。个的性打造最重要。 故我建议考虑到风压力做明框（内夹钢）铝合金门窗，见图。前后分别设立一些开企窗，增加通风，我站在厅内试过，海边通风很好，三亚售楼大厅许多安装吊扇的，不必安装空调。售楼大厅需要安装一些个性点的吊扇（例如竹编吊扇）。 玻璃为了遮阳及增加个性的效果，我们可以在玻璃前安装一层半悬竹编竹艺术竹帘。 另外一点。至于用不用木纹感觉的铝合金，那么我觉得这里最好是不用木纹质感。理由是体量较大（1000平米）而不是小体量，从审美观角度上来看，不是太好。不如浅灰蓝色的（我从一本德国配件样本书中看到，但不是下图）。 以下是半岛龙湾的铝合金与我们的弧有些像只是体量有些小点 以下的照片“卓达巴哈马”的这个大厅的吧台个性十足。 关于户内阳台门铝合金的装饰。 我的提议是亚光咖啡色木纹表面，表面断面我们按个性设计，从海口到三亚户内阳台门铝合金的表面断面我看了不下几十种，但没有一个让我满意的。 我是从太原铝厂出来的，我们的厂原来生产铝合金，我下岗后刚到厦门时从事的工作半年多就是铝合金幕墙的设计，对铝合金有着一种特殊的感情。我们琼珠海岸可以安装上一种特殊的断面，关于断面表面我与铝合金设计师们研究一种自己设计的断面，使得断面更具有木制品的感觉。一定使得这种表面断面是海口三亚最具有个性的断面，这样做那么我们就要让铝合金生产企业（是材料生产单位，非安装公司），新开模具，生产单位有个行规生产5吨以上免收开模具费，我想我们这么大的量，是可以做到的。那么，这种新的款式、新的式样，但没有多花费钱是我们的目的。 不过可模具可能需要一定的模具的制造与试模时间大约15天，我们开模具可能在时间上不能保证元月十五日使用上这种款式，那么只能要求目前的三家铝合金安装企业按目前现有的生产厂家平板试样，或他们自己可以提供的试样在9层样板间安装。 我的提法是按两条腿走路的方法，A）一方面定铝合金生产厂家并请厂家开始生产铝合金模具，（试样我在12月3日中午到市场上找了个接近的复合板断面试样，12月3日下午我已经给一家设计师画了个草图，并让其马上设计，并把新款式的铝合金的结构也设计出来）。B）别一方面，从铝合金三家安装企业中选一家的结构，按他们现有的款式提供给我们每家做三套样板间的阳台推拉门。这样样板间的款式可能与其它不同，但这一点不是太重要。 一个私人重要信息，刚去三亚，内装饰“查总”请我吃饭，饭局中我问查（其实也是在考验他），查回答说：“见过，是在普陀山?A)如果房子价格略低，与普通住宅房差不多，没有高出个20%～30%。那么无形中就把酒店本身那种奢侈、豪华、以及酒店特有的资源在前期销售期那么白白放弃。对于一个整体楼盘放弃的利益永远不会再回来。B）如果房价与市场价格相平，也就是说我们开盘卖的是本酒店本身应当的市场价