中山某商业项目招商销售执行方案复习课程.pptVIP

4.5流动的传播媒体——车身广告。 车身广告是流动性的传播媒体，在其所经过的地区皆可吸引广大公众的注目，在这一过程中也较好地解决了知名度推广的问题。我司建议，在经过中山市主要道路的公交车投放车身广告，达到“花小钱，办大事”的媒体原则。 返回目录 4.6让政府的咽喉为项目树品牌大旗——创造新闻价值。 创意，不仅仅来自于广告的表现，若在媒体设计下更多的心思，所创造的影响与冲击有可能发挥超常的力量。报纸媒体除了常规的广告宣传外，其相当关键是，在于成为了政府的宣传咽喉，对于国人来说，则意味着权威性与公正性。这一点，有必要成为中山新创力在入市期将充分利用的资源。 返回目录 对此，我司建议，与媒体（初拟《南方都市报》）展开紧切的联系，在一天内，以超常规的4个版长篇报道中山新创力，从项目自身的优势等等各个方面，利用报纸媒体的辐射面，向众多的读者强烈地灌输中山新创力的信息。 在读者接受信息的同时，可感受到政府对中山新创力的认同与支持，对项目亦产生高度的关注；同时，也深刻体会到发展商所拥有的雄厚实力与社会资源，无形中提升了信心。 返回目录 5.传播费用预算及分配原则 5.1 费用分配原则 传播推广费用是项目费用支出的重要组成部分，费用分配是否合理，对项目销售影响至关重大。必须适量、合理分配，达到准确无误的原则。考虑到本项目的销售任务，对此，我司建议遵循“至始至终强势出击”的基本原则。 5.2 整体传播费用比例及预算 中山新创力传播费用预算：项目总销售额的2-3% 注：此费用不包括销售现场的建设与装修。 返回目录 5.3传播费用分配 纸广告——包括硬性广告、夹报广告及新闻炒作，约占整体传播总费用的30%； 电视广告——包括专题节目及新闻炒作，约占整体传播总费用的15%； 公关促销活动——包括各阶段的公关促销活动、礼品，约占整体传播总费用的20%； 广告品制作——包括楼书、海报、POP、展板、现场包装品、礼品、指示系统。约占整体传播总费用的5%； 户外广告——包括各类路牌广告、灯箱广告、车身广告。约占整体传播总费用的30%。 返回目录 5.4各阶段费用分配原则 市场预热期：30%； 开盘/公开发售期：50%； 销售延续期：20% 返回目录 6、各阶段的推广执行方案 6.1市场预热期 时间：2006年 6-8月 配合招商进度，重点围绕项目的信息传播，包括定位、名称、位置、卖点等项目信息；商业地产因本身行业的特殊性，决定了其在销售上一定要争取一炮而红，否则项目再有前景，也可能难以为继、中途夭折。所以我司强调地产销售的预热期是开盘造势的一部分，我司建议前期进行少量的广告投放，可以积累一定的客源；后期配合事件营销逐步加大推广力度，同时也增强了客户的投资信心。 返回目录 二层 三层 美食街平面图： 由于对开发商的投资成本、预期收益率暂不明确，因此现仅依据中山市目前的商业地产市场状况，对中山新创力·商业项目租售价进行初步推算。 回报期 回报期 租价 租价 平衡点 首层基准点 租价 新香洲区商业市场租价参考值 市场及项目自身效益因素组合 需求均价 产品均价 区域均价 定级均价 贰层租金价格 叁层租金价格 租金价格的调控比 项目租金平衡点 返回目录 以首层价格为基准（根据我们对中山东区商业市场的调查，以首层销售均价13000元/㎡计算），乘以一定楼层系数推算出各楼层销售均价如下： 楼层 建筑面积均价(元/㎡) 楼层系数 一层 13000 1 二层 7150 0.55 三层 4550 0.35 返回目录 用售价及回报率推算租金（按建筑面积计算） 如：设售价为1万元，回报率为6.5%，则租金： 10000元÷12月÷15年≈54元/月 售价/回报率 5.5% 6% 6.5% 7% 7.5% 8% 4000 18.34 20 21.67 23.34 25 25.67 5000 22.92 25 27.08 29.17 31.25 33.33 6000 27.50 30 32.50 35 37.50 40 7000 32.08 35 37.92 40.83 43.75 46.67 8000 36.67 40 43.33 46.67 50 53.33 9000 41.25 45 48.75 52.5 56.25 60 10000 45.83 50 54.17 58.33 62.50 66.67 11000 50.42 55 59.58 64.17 68.75 73.33 12000 55 60 65 70 75 80 13000 59.58 65 70.42 75.83 81.25 86.67 14000 64.17 70 75.83 81.67 8