浅析房地产企业征收所得说的会计处理方法及其影响一规划方案.pptVIP

浅析房地产企业征收所得说的会计处理方法及其影响 为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理,2006 年3 月,国家税务总局下发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[ 2006 ] 31 号,也称“新办法”) ,自2006 年1 月1 日起执行, 《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[2003 ]83号) 同时废止。下面我就先来谈谈该所得税的会计处理新方法。 房地产开发企业所得税的计算公式。 房地产开发企业应交所得税的相关处理 房地产行业所得税征收新办法对房地产业的影响 一、房地产开发企业所得税的计算公式。 31号文件规定:开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品结算计税成本后再进行调整。据此可得,房地产开发企业所得税的计算公式为: 当期预计毛利额=开发产品预售收入*预计计税毛利率; 当期应纳税所得额=当期预计毛利额+当期实现的应纳税所得额; 当期实现的应纳税所得额=当期会计利润+纳税调整增加额-纳税调整减少额; 当期应纳税所得额=(当期预计毛利额+当期实现的应纳税所得额)*适用税率-以前期间累计预缴的所得税 2、未完工工程的税务处理 房地产开发有着其独特的特性,经常会给会计工作带来困难,其中比较有代表性的就是预期性。国税发[ 2006 ] 31号文中就针对这一点。它与[ 2003 ]83号文规定的不同点在于,将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率。 营业利润率与计税毛利率是不同的两个概念: 营业利润=预售收入- 计税成本- 营业税金及附加- 期间费用;营业利润率=营业利润/营业收入; 计税毛利=营业收入- 计税成本;计税毛利率=计税毛利/预售收入。 采用营业利润率预计企业所得税应纳税所得额直接并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,并在当初不再考虑期间费用支出的多少;而采用计税毛利率是将取得的预售收入乘以计税毛利率后的毛利减去当期实际发生的与之相关的期间费用、税金及附加(按预售收入计征缴纳的税金及附加) 。采用计税毛利率法更加科学、合理、合法:营业利润率法在取得预售收入的当期却不考虑纳税人实际发生的费用、税金及附加,一律实行统一比例,对完工应当对以前发生的费用、税金及附加进行“秋后算账”,从而给纳税调整会带来很多的麻烦;计税毛利率法,对实际发生的费用、税金及附加,已于发生的当期依法在企业所得税前扣除,待开发产品完工后只需考虑产品的计税成本问题。 当期未完工开发产品的税务处理如下: A、当期计税毛利额=当期预售收入×预计计税毛利率; B、当期应纳税所得额=当期毛利额- 当期期间费用- 当期已交税金及附加; C、当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额×33%。 三、房地产行业所得税征收新办法对房地产业的影响 (一)有利影响 对预售收入的预计营业利润率作了适当调整 对转借款发生的利息支出税前扣除问题有了新规定 对开发产品成本、费用的扣除项目有所增加,相关项目内容界定更明晰 (1) 对预售收入的预计营业利润率作了适当调整 相对于原来“一刀切”的做法,新的规定更加合理,同时也降低了小城镇房地产公司的资金负担。 (2)对转借款发生的利息支出税前扣除问题有了新规定 房地产开发产品与工业产品相比,具有开发周期长和投入资金大的特点。开发企业筹措资金的渠道通常有以下几种形式: 一是增资扩股; 二是发行债券;三是预售开发产品;四是向银行贷款。在上述几种筹资形式中,向银行贷款是其主要形式。因此,国税发[ 2006 ]31 号文规定,开发企业只要能够出具从金融机构取得贷款的证明文件,其所属企业使用开发企业转借款支付的利息允许按税收有关规定扣除。 ( 3 ) 对开发产品成本、费用的扣除项目有所增加,相关项目内容界定更明晰 原国税发[2003 ]83 号仅规定了销售成本、土地征用及拆迁补偿费和公共设施配套费、借款费用、开发产品共用部位和共用设施设备维护费、土地闲置费、成本对象报废或毁损损失、广告费和业务宣传费、折旧等8 项费用。其中有些项目含糊不清,内涵、外延不准确,国税发[ 2006 ]31 号文对此做出了明确的规定,从而便于企业操作,降低房地产企业的纳税遵从成本。 (二)不利影响 对新办房地产企业减免税作了限制 增加房地产企业采用关联交易转让定价转移利润的困难 对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除做出了新规定 将原来较为含糊的“销售成本”定位为“计税成本”