景观成本优化0811.ppt

景观优化 优化的基本控制 优化控制的来源---景观标准化 案例分析 深圳公司金域城品优化案例 景观硬景用材成本优化 景观成本优化 景观优化 优化的基本控制 优化控制的来源---景观标准化 案例分析 景观优化 优化的基本控制 优化控制的来源---景观标准化 案例分析 成本现状配置：硬景分析 硬景包括：人行路及广场铺装、构筑小品、硬底水景、泳池和部品雕塑 硬景平均成本占比60% 硬景平均面积占比49% 成本现状配置：软硬景造价分析 硬景均造价425元/㎡ 软景均造价187元/㎡ 面积比例 成本比例 硬景 20% 软景 硬景平均单方造价425元/㎡ 12.75 3% 非石材 55.25 13% 木材 76.5 18% 建菱砖 280.5 66% 石材 单方造价 425元/㎡ 占硬景比例 硬景 成本现状配置：软硬景成本分析 面积比例 成本比例 软景平均单方造价187元/㎡ 7.48 4% 草坪/地被 20.57 11% 小乔木 39.27 21% 灌木 119.68 64% 大乔木 单方造价 占软景比例 软景 最大成本： 石材、大乔木 成本现状配置：景观成本分析小结 硬景所占面积过大，成本居高 成本高 在有限的成本控制下软景无法达到即时效果 效果差 在有限的面积内追加软景投入，导致成本更高 再增高 成本现状配置：景观成本分析小结 最有效成本优化：控制硬景比例 景观成本优化配置 前提：保证景观效果同时降低景观成本 措施：控制软硬景比+低造价的景观面积+控制大乔木 基本原则1：硬景：软景 = 3：7 （面积比） 3 7 景观大项面积分配 基本原则2：草坪、灌木、硬景非石材面积＞53% 景观细项面积分配 占整体面积53% 景观成本优化配置 景观单方造价 集中采购 不同季节效果 控制特大乔木 控制乔木数量 50% 前五名乔木集中数 ≤35种 灌木种类 ≤25种 乔木数量 1：3与1：4 常绿乔木数/落叶乔木数 1：2：7 特大乔木数/大乔木数/中小乔木数 ＞ 50㎡ 单棵乔木覆盖面积 指标 指标内容 高层社区乔木指标 基本原则3：控制大乔木数量；景观单方造价 景观成本优化配置：不同客户关注点 再改 首改 首置 景观定位 注重品质和绿化，配套完善 体现价值，关注老人 儿童活动空间 休闲时尚，注重活动空间 景观品质关注点排序 No.1 No.2 No.3 水景、休闲配套 软景 硬景、泳池 泳池 软景 架空层配置 活动配套 泳池 软景 不同产品的景观成本投入重点应不同！ 前提：首置、首改及再改产品的景观构成分配比例以及单方造价应基本一致 策略：根据客户关注点加大重点投入 优化：根据地区和产品不同，缩减或增加非关注重点的成本 景观成本的优化配置 现状成本：硬景单方造价 X 49% + 软景单方造价 X 51% = 305元/平米 优化成本：硬景单方造价 X 30% + 软景单方造价 X 70% = 258元/平米 景观优化 15.4% 按照容积率为3的高层社区，可优化可售单方17元/平米 景观优化 优化的基本控制 优化控制的来源---景观标准化 案例分析 客户 土地 产品 景观 定位 景观 配置 景观 成本 不同品类产品的 景观侧重点 有什么不一样？ 景观品质提升靠什么体现？ 增加配置面积 or 增加景观成本？ 满足各品类需求的 景观配置面积是什么？ 配置内容，服务半径，布置原则？ 在哪里增加成本最有效？ 增加多少？ 在哪里缩减成本 最不影响品质？ 哪些方面不能“砍” 景观品质怎样提升， 提升什么？ 景观标准化 产品景观定位—喜达屋酒店集团品牌策略 尊贵客人 高级商务旅行者 中端商务 家庭旅游 热爱交流的年轻人 明星、时尚人士 住客特征 天梦之床（Heavenly Bed?） 天梦之浴（Heavenly Bath?） 天梦之淋（Heavenly Shower?） 甜梦之床（ Sheraton Sweet Sleeper? Bed） 福适之床（Four points Comfort Bed?） 特色W床（Signature W Bed? ） 特征产品 社会客厅 socializing in the Living Room 无 产品景观定位—万科集团产品分类 30 标识系统、构筑物、小品、园林家私、其他 基本的景观处所 1. 生理上的需要 160 车行道路 30 小区围墙、灯具 完好的私密性 2. 安全上的需要 100-500 运动场地、儿童活动场地、老人活动场地 完善的交往空间 3. 感情上的需要 65 软景 200 硬景 450 水景 1000 架空层