戴韦斯房屋地产新人培训资料213387934.doc

戴韦斯房地产新人培训资料第一章 房地产基本知识介绍 : k/ J6 z+ d- T/ M5 K# w$ \3 K7 m. H% \ n9 ~$ ^??D从今天起，你的一言一行不单单只代表你自己，你所展现在客户或同行面前的是整个物业和本公司的形象，所以你要以一个房地产高素质专业人员来要求自己，特别对一个新进入行的新人来讲，专业知识的学习由其重要，了解专业常识是你成为专家的第一步。 , H c9 N) a, v8 I2 c; w8 b! r% q7 b- u第一节 专业名词术语 % h3 G( T+ J# Z) U2 k# C9 }3 }5 e! u* g2 D0 I9 m1、房地产可分为： 5 M) C5 J; q Y. h8 v$ B(1)一级市场指被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取得的土地，称之为一级市场。 : Z??q5 S5 d) p9 y$ `* K! ?5 ^) {(2)二级市场：发展商在所取得土地上盖起的房子，第一次出售、出租，称之为二级市场。 8 k) f3 q2 g- f# M0 L- q0 w(3) 三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。 : W% H( k/ S `- l) z% f0 X$ X! H2、生地，只是一块土地，未达到可盖房的要求（水、电、煤都没有）。 . B* L# [ Y* I e3 h3、熟地，达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要求。 2 g4 s9 }0 l, m( Z; Z??b4、何为“三通一平” . q0 K# J) B% R* R, u“三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。 9 U g+ @ {/ ~, Z*5、何为“七通一平”  D+ h, q5 |9 p8 l: c$ c: M达到了人口居住的要求，“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。 . f* c2 c) S* `2 w y6、什么是内销房、外销房、平价房 3 h* _! B* k+ Z* d/ F( W4 k. {内销房、外销房的根本区别在于土地的特质。  R# b$ E??G9 \2 P(1)外销房的土地是批租或出让的，是按照容积率来计算楼面价的，针对的客源是外籍人士、港澳台或本地人，土地是有年限的。 0 s! P9 x R+ L7 ^$ H+ {(2)内销房的土地是没有所限的，针对的客源是本地人或外地人。从98年开始内销房也实行土地批租，一般来讲批租的住宅土地年限为70年，内销房的类型有外资内销、内资内销、高标准内销（侨汇房）。 7 Y* |5 d7 s; z: \/ h9 A*(3)平价房，土地便宜，价格便宜，政府用来解决特困户，五年不准上市交易。 8 Z7 ?! f/ m# O3 J; [3 w上述三类住宅房2001年8月1日起统一土地年限为70年并取消内外销等交易对象限制。 : V6 v* t* T6 Y h??g. P7、计算公式： ( B0 e( [0 R??X容积率：总建筑面积/土地面积 4 b; y% K A- \* b建筑密度：建筑占地面积/土地面积 × 100% 5 n9 A* S; a3 H+ u% x1 Y, B绿化率：总绿化面积/土地面积× 100% # \??E ~ S1 [. m H C9 t f% ~/ N集中绿化率：集中绿化面积/土地面积× 100% 9 B, ^( s3 C) n/ b F- j6 f; l得房率：套内建筑面积/建筑面积× 100% : ?5 e2 @ q8 Y+ s) q, x _建筑面积=套内建筑面积 + 公共分摊面积=套内建筑面积×分摊系数 0 P3 V e9 ^! K6 H7 y/ x/ U公共分摊面积包括：小公共面积（所处的楼层的公共面积）和大公共面积（底层的大堂、设备层）。 - b# o??r. ~# q0 R1 N4 _1 F套内建筑面积 = 关门面积+套内墙体面积+分割墙体面积/2 5 H* J+ ~: D0 b- v0 z( S: o1 d=建筑面积/分摊系数 ! c Q/ L# X# B, H封闭式阳台：面积计算100% . C9 Q: h) X+ r$ I4 `5 [% k敞开式阳台：面积计算50% 5 \- ?4 d9 A$ b7 `阁楼、露台，一楼花园，一般赠送 Q2 v$ Z+ r p: i% d- E6 A: H住宅交付时的要求 * k s1 W1 D6 A(1) 交付使用许可证，入住许可证 : D( y; }1 k+ c(2) 质量保证书 5 B W0 q/ U$ q, M7 H??| F: I(3) 产品使用说明书 ??_8 x2 x I) ]0 N+ f前提，全部验收合格（包括