新形势下的房产测绘 1.ppt

（七） 功能区的划分与局部分摊方式 1、幢划分的意义 1）房产要素调查的 基本单位 2）房产分幅分丘图 测量的基本单位 3）房产面积测量的 基本单位 2、幢划分的原则性探讨 1）同期规划、同期建设、同期验收的房屋； 2）整体基础、统一结构的房屋； 3）以规划部门批准的幢数划分(规划许可证及规划总平面图)； ? 4）根据“幢” 定义的“独立”原则性划分。 幢的类型详见广州市地方规范： 《房屋面积测算规范》DBJ440100/T 204-2014 第32页表A.4 　　 幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。 “独立”包含了使用上的独立和建筑结构上的相对独立。 第一、产权权属登记的独立，即权属关系不能因“幢”的划分而失去功能或效能，而导致不符合产权登记单元的要求。 　第二、房屋建筑结构的相对独立： 1）设计上的独立楼房 2）现实性的独立楼房 　第三、房屋建筑面积计算的独立，不能因“幢”的划分造成房屋建筑面积发生变化。 　　 3、“独立”性的理解 4、幢内功能区的划分（地标细化） 依据： 1）《建设工程规划许可证》附图 2）《建设工程规划验收合格证》附图 3）规划报建、验收审核资料 5、按房屋使用功能划分功能区（地标细化） 1）主要功能为住宅、商业、办公、 厂房等； 2）其他功能为地下机动车库、地下非机动车库、地上汽车库、地上非机动车库、首层架空层、其它层架空部分、避难层、转换层、设备层等； 3）配套公共服务设施移交项目。 6、按房屋平面结构划分功能区（地标细化） 1）塔楼：每座独立的塔楼视为一个功能区； 2）裙楼：每层裙楼按不同的使用功能划分功能区； 3）地下室：每层地下室按不同的使用功能划分功能区。 7、幢内功能区的局部分摊方式（地标细化） 1）住宅功能区，采用垂直分摊方式； 2）商业功能区，采用功能区层内分摊方式； 3）办公功能区，采用垂直分摊和功能区层内分摊两种方式； 4）其他功能区，采用功能区层内分摊方式。 谢谢大家！ * * * * * * * * 3.房产界址点精度要求 备注：间距超过50m的相邻界址点的间距误差也不超过 此表的规定。 界址点等级 界址点相对于邻近控制点的点位误差和相邻界址点间的间距误差 限差 中误差 一级 ±0.04 ±0.02 二级 ±0.10 ±0.05 三级 ±0.20 ±0.10 间距未超过50m的相邻界址点的间距误差不超过下式计算结果： △D= 式中： —相应等级界址点的点位中误差，单位：m； D—相邻界址点间的距离，单位：m； △D—界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差，单位：m； 4.面积限差公式 其中：S表示面积 ΔS表示面积限差 房屋面积的精度等级 房屋面积中误差 房屋面积误差的限差 一级 二级 三级 （五）房地产面积计算举例 1.有一栋三层半钢筋混凝土结构的房 屋，各边尺寸丈量结果已注记在图中， 试计算该栋房屋的用地面积，建基面积 及总建筑面积。 计算： A4:5.81x9.01=52.3481 A3:4.53x9.12=41.3136 骑楼A3:3.12x9.12=28.4544 飘楼A3:2.13x9.01=19.1913 不封闭阳台2:1.41x3.41=4.8081 余地:3.31x9.01=29.8231 用地面积: 52.3481+41.3136+28.4544 +29.8231=151.9392 建筑基地面积: 151.9392-29.8231=122.1161 总建筑面积: 52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2)x0.5=452.6240 单位:长度m、面积m2。 记住： 骑楼底层：计算用地、建基面积， 不计算建筑面积。 过街楼底层：不计算用地、建基面积 和建筑面积。 用地面积 指产权人使用土地的范围。 建基面积 即房屋建筑基底面积。 总建筑面积