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我区物业服务收费管理调研报告 物业服务管理，是指物业服务企业接受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维修、修缮和整治，并向物业所有人、使用人提供综合性的有偿服务，其直接收取的物业服务费主要用于小区维修、保安、保洁、绿化、道路、税费等几个方面。因此，物业管理企业在管理中集中体现的是市场化、专业化、社会化的管理行为，这种市场化的运作全部搁是通过有偿服务收费来实现。由此可见，物业服务市场的主体结构要求是“谁受益、谁交费”。 目前，随着房地瘸产业的发展及物业服务行业法规的不断完善，我市物业管潦理的普及程度有了较大幅度的提高，除了写字楼、商场、叮商品房外，工业厂房、学校、医院、房改房，城区居民小薇区也逐步引入物业管理。物业服务行业在得到社会的认可醭和接受的同时，由于各个方面因素的影响，还是存在着各站种各样的困境和难题，对行业的发展造成了一定的影响，洳特别是物业服务收费问题尤为突出，如何加强监管已属刻庚不容缓。 **市自从80年代起物业服务收费均是由企挞业申报、物价局审定批复每户每月9-12元的服务价格’。这在计划经济时代依赖政府的大环境中，业主较为认同，只要有红头文件就好办，当时对物业管理及社会起到一傺定的作用。20多年来，政府相关职能部门针对小区内所阏配套功能需求，物业管理服务内容、楼房档次等制定物业育服务的收费标准，扶持了物业服务企业的生存和发展，也哜逐步形成了一个行业，但在这个过程当中，此类批价由于辆各种物业既有共同性又有差异性，提供的服务也不尽相同趸，虽然政府有关部门非常谨慎地批价，但由于业主对行业钜的不了解，个别物业服LOcalhosT 003内年国家发展改革委、建设部下发《物业服务收费管理办法》、规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业服务企叔业的合法权益。以该办法为依据，**市政府于XX年6娣月下发了《**市物业管理办法通知》，通过政府职能的侥转变逐步将物业服务收费的政府定价和政府指导价转为市场调节价及政府指导价。《办法》规定包干制、酬金制的殓普通住宅物业服务收费实行政府指导价，即由市政府价格踣主管部门会同房地产行政主管部门根据物业德惠服务等级、标准等因素，制定相应的等级基准价和浮动幅度，并定封期公布；实行组合制的普通住宅服务收费和高档住宅别墅ル物业 《办法》出台嗬后，在行业及企业当中、广大业主当中产生了波澜，企业僦认为没有了“尚方宝剑”，收费将会更难，有企业的老总吼更说：：“这不是要我们提供无偿服务吗？”而业主们则肮认为政府不批复定价这不是给物业管理企业提供乱收费的颏依据吗？舆论方面也给予了较大篇幅的关注和报道，对关Ⅵ于住宅档次、服务标准的挂钩、收费标准的调整、如何协踹调定价等方面的存在着这样那样的质疑。我们曾经在一天内接到10多个有关收费方面的电话投诉。尤其是覆盖面屙较广的旧物业、早期的、中低档的商品房等物业，由于物业的绿化地小，道路较窄、坏、烂，配套不齐，功能欠 一、我市物业服务管理的现状： 1、物业管理内容主要是小区的公共部位。小区公用设置抵的维修，不涉及业主室内部位。但有些业主却认为物业管迅理公司的工作不仅仅是保洁、保安、绿化，应无所不包，要求物业企业无偿为住户室内提供一切服务，一旦服务得恼不到满足，就以此为“借口”，拒交、少交、欠交物业管剃理费。 、物业公司自蠼身管理水平较低，开展和提供的服务项目单一、面窄。目前我市中心城区的物业企业仅仅是面向居民住宅小区提供服务，而对居民住宅小区也仅仅提供保安、保洁、绿化等一些基本服务内容，缺乏服务创新意识。比如西苑小区物骗业公司，不能充分利用社区党建、社区卫生、社区文化、寂社区价格进万家等一系列社区建设活动的契机，拓展服务魂平台，只好在收费率不到70％的情况下，靠出租店辅租金来负债运转。全市没有一家开设代接送小孩、代灌液化频气、代家政服务等项目的物业服务企业。 、保安工作流为实质，人浮于事，加重公司负担谴，作用没有真正发挥。具体表现为：重门岗，轻巡逻查看笠；重小区内部安全，轻外围防患；重治安问题，轻设施安罚全；重人员数量，轻人员素质；重人员配置，轻岗位管理霎监督；重对人的防患，轻对物的安全监护。如**市福州皲乾坤物业公司，管理41栋1023户，入住率60％，免年度收费率75％。聘请保安 24人，设有东、西沣、北三处保安点，每处设岗3人，实行三班倒24小时值瘿班，每人月薪800元，发放保安人员一个月工资达19阜200元；XX年1－9月物业收费元，支出元，亏元。ァ 、有个别业主过度强调个人的实用性利益不顾社区整体外观形象的共同维护。如：防盗钢窗、骊空调等的安装零乱；私占公共场所，拥堵通道；随意丢弃④堆放生活垃圾，这些行为在不同程度上，增加了物业公司轿的工作难度和不应有的工作量。