太原市殷家堡区域市调报告.docVIP

太原市殷家堡区域市调报告 总 体 背 景一、整体概况太原市地处晋中盆地北端，吕梁隆起、五台隆起之间，东、北、西三面环山，系山西省省会所在地，古称“并州”，建城于春秋时期，为晋国发祥地，时誉作“龙兴之地”、“龙享之地“，故复称“龙城”，迄今2500多年，历史悠久，源源流长。市境总面积为6988.7平方公里，市区面积为1460平方公里，城市化水平为20.89%，全市总人口约340万人，其中城镇人口约280万人，占全市总人口的83%；乡村人口约60万，占全市总人口的17%。太原市城中村是在城市规划用地范围内以农民为主要居住群体、保留集体土地性质与农村经济组织，并实行集体所有制经济和农村经营体制的社区。目前，太原包括规划区内和规划区以外的有83个城中村，市主城区范围内有行政村75个。83个城中村村民总人口12.7万人，占地约100平方公里。中心区城中村40个，村民总人口达6.6万，占地约31平方公里。随着国家中部崛起战略的实施、天津滨海新区的建设及山西省新型能源和工业基地战略目标的提出，太原市面临着城市发展建设的关键时期。与其他城市一样，城中村问题也是太原市经济社会发展中最突出、最复杂、最集中的问题。村内环境恶劣，居民生活质量不高，许多村存在着严重的安全隐患，而且阻碍了城市结构的完善和土地使用效益的提升，侵蚀了周边地区的土地价值，大量的违法建设破坏了城市公平环境和法制管理秩序。随着太原城市扩容提质发展战略的实施，城镇化步伐的大大加快，目前城中村中出现的私搭乱建等现象，越来越成为制约城市整体化进程的主要瓶颈， 急需要进行重新定位和改造。太原从2003年开始进行城中村改造，2005年始进入实质性改造阶段，按照规划至2010年，中心区40个城中村改造要全面完工。2004年始，太原启动首批21个城中村改造试点，其中高新区有殷家堡、小马村。改造按照“城乡统筹，一村一策”的原则，以政府主导市场运作的模式进行，政府不投入，但给在全国同类城市最优惠的政策。按照有关政策村民委员会可以利用土地等资源与投资商联合改造建设或委托开发商独立改造建设，机遇促使目前太原市房地产市场上城中村项目开发呈现出一副热火朝天的场面。二、太原市房地产市场的分析随着近几年省城住宅市场的发展，一些中高档商品小区、城中村房屋等项目都已抢滩龙城各处。一些有实力的开发商都纷纷在龙城投资兴建，抢占房地产市场的一席之地。之前，人们的投资也比较盲目，一轰而上。一度在龙城掀起了一股房产热潮。但随着政府进一步加大对房地产市场的调控和市场的日益成熟，人们也逐渐转向理性投资。这也要求开发商要有更专业，更规范的市场定位，才可以引领市场，适应发展，立于不败之地。?发展趋势目前太原市的房产市场，住宅还是呈现于房屋热销的状态。如今人们生活水平提高了，首先考虑的就是改善自己的居住环境，而且政府也投资了大量的资金来改善交通和环境，再加上每年从外地涌入的大量外来人口，这无一不增加了住宅的需求量。另外，太原市又处于一个城市的改造阶段，因此对于开发商来说，开发的空间还是相当大的。?规模开发 目前有部分开发商适应太原市政规划的建设方针，通过大规模的开发降低建筑成本、配套成本等树立形象，提高知名度，随着市政府《关于进一步加强城市规划管理的意见》的实施，规模经营也必将成为今后开发的新特点。?户型设计之前住宅市场趋向于大户型，而大户型豪宅的需求是金字塔顶端的客户，市场消化量并不大。随着建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》的逐步实施和市场的需求，从人性化的角度、迎合普通客户生活所需功能的户型设计，必将会受到广大投资者的青睐。?消费人群现在太原市住宅市场的需求人群还较多，年轻白领日益走向置业前台，小户型、低总价住宅，适合高收入、低储蓄的年轻白领及更多广大的群体。 区 域 周 边 状 况一、小店区域情况?区域位置小店区是太原市市辖区之一，位于太原市的东南部，晋中盆地的北端，东与晋中市榆次区接壤，南与清徐县毗邻，西与晋源区隔汾河相望，北至南内环街与迎泽区相连，如一颗璀璨的明珠镶嵌在太原市碧波荡漾的汾河东岸。小店区城乡一体，南农北商，高新技术密集，交通通讯便捷，发展空间广阔，是太原市“南移西进、扩容提质”城市发展战略的主要扩张区域，是太原市新城区建设的主战场，是太原市与晋中市联合开发的前沿地带，具有空间大、后劲足、前景好的区域优势。?自然环境 小店区地势北高南低，平均海拔763～780米之间，以南部平川为主，东部地区为山区、丘陵地区。辖区内有汾河、潇河、五龙沟沙河、黑驼沙河等季节性河流，地下水资源丰富，地下水位较高，水利灌溉条件十分便利。小店区属暖温带大陆性气候，四季分明，冬季寒冷干燥，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季短暂凉爽。年均气温9.6℃，无霜期170天