美格行2013年5月30日增城盛唐世纪广场招商及经营与销售策略115P.ppt

盛唐世纪广场招商及营销策略方案;招商策略建议;一、项目招商策略建议;1、项目招商整体策略; 项目较为薄弱的商业基础，初期面临较大的商家信心不足的问题，同时整体规模较大需要较多商家支撑，因此，项目制定招商策略需要以更为优厚的租赁条件以吸引商家，尽可能实现较高的招商率，为项目长期经营奠定基础。;2、租金策略建议及水平定位分析;;;;;;; 以新塘广场为主的解放北路为新塘商业氛围发展较为成熟区域，因此也为新塘租金最高区域，达到150-350元/月/㎡，但作为商业氛围浅薄的本项目，此租金水平将作为本项目未来可实现标准； 金海岸广场、大旺城与本项目同处氛围较为浅薄区域，同时开业时间不长，其租金水平为100-150元/月/㎡，对于本项目具有较高的参考性。;; 根据以上数据分析，可以发现服饰精品、珠宝首饰、配套、鞋类以及手机等业态承受的租金较高，餐饮、娱乐类业态对于面积需求较大，承受租金的能力也相对较低； 市场通过行业检验调整后所体现的租金水平是相对比较真实的，也是不容作大范围调整的，可作为项目租金定位的参考依据，建议项目的租金定位以上述市场数据为依托，不可偏移太多。;优势; 结合本项目实际条件，为缩短招商周期，尽快进入经营正轨，本项目建议以标准租金打折法作为整体租金策略，第一年以较低折扣吸引商家进驻，同时能给予日后租金提升以较为合理的说法，并在租赁条件上建议在现有商业基础上提供更为优厚条件，。;;2、租金策略建议及水平定位分析;2、租金策略建议及水平定位分析;2、租金策略建议及水平定位分析;2、租金策略建议及水平定位分析;2、租金策略建议及水平定位分析;2、租金策略建议及水平定位分析;2、租金策略建议及水平定位分析;租金细化方案; 在确定了项目整体租金水平的前提下，再依据一般铺位的租金制定原则对租金进行细化，并综合考虑项目经营策略，制定切实可行的租金条件。;负二层标准租金水平：;负一层租金水平;负一层租金水平;一层租金水平;二层租金水平;三层租金水平;本项目租金细化方案：独立铺位（不包括主力店与次主力店）;4、三年租金收益测算;本项目三年租金收??测算：主力店与次主力店;本项目三年租金收益测算：一、二期;二、项目销售策略建议;市场调研分析;东 莞 市; 目前新塘、荔城在售商业项目数量较少，且多为2008-2009年发售项目，销售商铺基本是住宅底商，纯商业项目只租不售，商铺销售状况总体较好。;锦绣新天地;富雅都市华庭;现代城市花园;顺欣花园;新都盛世名门;碧桂园荔园;金竹家园;锦绣御景苑;;市场调研总结及分析;项目销售分析;项目销售优势分析;项目销售机会分析; 商铺的客户群一般以投资客为绝对主导，但本项目铺位面积不大，投资门槛较低，将会吸引一部分自营客户，客户群体层次辐射范围较广，具体客户群体划分如下；; 铺位类型的多样性、铺位位置和不同楼层及结构的差异、主力店带动、销售模式差异(返租)等因素，导致项目铺位商业价值差异较大。在此我司按照项目铺位销售难易程度将铺位大致分为以下五种类型：;负一层铺位营销价值划分;一层铺位营销价值划分;二层铺位营销价值划分;;项目销售策略建议;我司建议，为增强项目街铺部分销售价值及确保销售成功率，项目总体营销采取以下操作方式：;几种销售模式的比较分析;返租销售，控制过渡期的统一管理招商经营权； 有效掌控项目整体的节奏控制； 统一招商，减少投资者后期繁琐管理手续； 介入前期市场运作，做足做旺姿态； 返租承诺，增强投资者信心； 弱化高售价低租金的冲突。;3.2 项目销售模式建议; 因项目为使用权销售，此类客户群体最直接关注的为租金的回报率，根据我司销售经验判断，年回报率在10%比较符合投资客的预期，为较为合理的水平标准； 相对于有产权商铺6%的回报率，本项目10%的回报率市场接受度较高，弥补投资客对无产权商铺的价值判断； 使用权销售另一特点为投资客不能贷款，必须一次性付款，因此销售总价不能太高，否侧将影响项目销售基础，将返租金额从总价里扣除，可降低投资门槛。;使用权商铺营销案例：广州东区商业城;返租销售方式案例：;3.3 项目价格分析及建议;3.3 项目价格分析及建议（营销案例）;销 售 准 备 期;售价定价依据： 参考同区域内在售项目折算售价（市场比较法） 从十年租金结合回报率来评估可行性 ;;; 按市场比较法测算本项目街铺销售单价为26,000元/㎡，但由于其余项目是在有产权条件下，因此，本项目此售价应为在有产权基础上的定位，而返推回项目在无产权条件下，以无产权铺位10%的回报率、有产权6%的回报率计算，项目售价在15,600元/㎡ 。;3.3 项目价格分析及建议：十年租金回报;负一层销售价格：;一层销售价格：;二层销