12第十二章节(269KB).pptVIP

二、 风险的原因分析及对策 （一） 物业管理风险原因分析 （二） 物业管理企业风险管理对策 （一） 物业管理风险原因分析 （1） 缺乏风险意识。 （2） 物业管理法律法规不健全。 （3） 物业管理从业人员素质不高 。 （4） 政府执法缺乏时效性以及不恰当的规定。 （5） 物业管理合同中不恰当的承诺。 （6） 物业公司缺乏保险意识。 （二） 物业管理企业风险管理对策 （1） 提高风险意识； （2） 掌握法律法规； （3） 掌握经济规律，避免经济风险； （4） 谨慎承诺，避免合同风险； （5） 完善管理、防范各类安全事故； （6） 提高保险意识，适当转移风险。 第四节 物业管理企业的保险决策 一、 物业管理企业所涉及的主要保险概述 二、 投保决策及保险公司的选择 （一） 投保决策过程 （二） 保险公司的选择 （三） 保险顾问和保险经纪人 一、 物业管理企业所涉及的主要保险概述 （一） 财产保险 （二） 雇主责任保险 （三） 公众责任保险 物业的火险 物业管理中涉及的财产保险主要是物业的火险 传统的火灾保险仅承保三种危险：即火灾、闪电、爆炸，其余保险如地震、洪水、空中飞行物坠落等均视为火灾保险的附加险。 我国现行的企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险实际上是由火灾保险及其附加险组成的财产综合险。 2． 物业火险的投保范围 物业火险投保的范围有两种： 一种是建筑结构火险（不动产火灾保险） 另一种是建筑物内部物件火险（动产火灾保险） 对于这两种情况，物业管理者应作不同的考虑。 （二） 雇主责任保险 雇主责任保险，又称劳工保险，在香港称作雇员赔偿保险。 这个险种是为了配合改革开放，引进外资，保障三资企业、外国驻华机构所雇用人员的经济利益而举办的一种责任保险。 随着我国劳动就业和福利制度改革的深入，这一险种将有很大的发展前途。 1． 责任范围 凡投保人所雇用的员工（包括短期工、临时工、季节工和徒工）在保险有效期内，在受雇用过程中，从事保险合同所载明的、与投保人的业务有关的工作时，遭受意外而致受伤、死亡或者与业务有关的职业性疾病所致伤残或死亡，投保人根据雇佣合同，须负医药费及经济赔偿责任，包括应支付的诉讼费用。 2． 除外责任 战争、类似战争的行为、叛乱、罢工、暴动或由于核子辐射所致的被雇人员伤残、死亡或疾病； 被雇人员由于疾病、传染病、分娩、流产以及因这些疾病而实行内外科手术治疗所致的伤残或死亡； 由于被雇人员自伤、自杀、犯罪行为、酗酒及无证驾驶各种机动车辆所致的伤残或死亡； 投保人的故意行为或重大过失； 投保人对其承包商雇佣的员工的责任。 5． 雇主责任保险的扩展责任 （1） 附加医药费保险。 （2） 附加第三者责任险。 （三） 公众责任保险 公众责任保险，又称普通责任险。主要承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动，以及日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失、依法应由投保人所承担的各种经济赔偿责任。 是一种无形财产保险，承保的是投保人的损害赔偿责任，是没有实际标的的。 1． 保险责任 公众责任保险承保的是被保险人在保险期限内，在保险地点发生的，依法应由被保险人承担的，由于被保险人的侵权行为造成的对第三者的民事赔偿责任。 保险人承担的公众责任保险赔偿责任包括被保险人应付给受害方的赔偿金和有关费用。 这里要注意的是： （1） 保险人在任何情况下均不承担任何刑事责任； （2） 被保险人依法应承担对第三者人身伤害的经济赔偿仅指身体上的伤残、疾病、死亡，不包括受害人的精神伤害； （3） 公众责任保险直接保障的对象是被保险人，受害人无权直接向保险人索赔； （4） 有关费用是指被保险人因侵权行为而应付受害人的法律诉讼费用及经保险人事先同意的被保险人自己支付的费用。 2． 除外责任 （1） 绝对除外责任。 （2） 公众责任不能保，但其他保险可承保的除外责任。 （3） 可以附加承保的除外责任。 （1） 绝对除外责任 一般所共有的除外责任，如被保险人的故意行为、战争及政治动乱、人力不可抗拒的自然原因外， 特定的内容： 如任何与被保险人一起居住的亲属引起的损害事故； 由于震动、移动或减弱支撑引起的任何土地、财产或房屋的损害责任。 （2） 公众责任不能保，但其他保险可承保的除外责任。 为被保险人服务的雇员受到的伤害， 被保险人及雇佣人员或其代理人所拥有、照管、控制的财产， 被保险人所有或以其名义使用的各种机动车辆、飞机、船舶等引起的损害事故等； （3） 可以附加承保的除外责任 公众场所的归被保险人占有或以其名义使用的电梯、起重机或其他升降机导致的损害事故，一般公众责任险不予承保，但可在基本保险单上扩展加保。 二、 投保决策及保险公司的选择 （一） 投保决策过程 （二） 保险公司的选择 （三） 保险顾问和保险经纪人 （一