第二章政府房地产相关管理体系与房地产企业.pptVIP

;学习目标： 1．了解城市房地产行政管理的概念、内容、原则。 2．理解城市房地产管理体系中的四个系统。 3．掌握房地产企业的特征、房地产企业的现状及发展趋势。 4．理解房地产开发企业设立、资质等级。 5．掌握房地产企业组织结构设置原则和基本形式。;第一节 政府房地产行政管理体系;二、房地产行政管理的意义 （一）房地产行政管理是国家行政管理和城市管理不可缺少的一部分 （二）房地产行政管理是保护城镇房地产权属关系不受侵害的基本条件 （三）房地产行政管理是促进房地产经济发展的可靠保障 （四）房地产行政管理是保证国家财政收入的重要环节 （五）房地产行政管理是房地产经济体制改革的基础;三、房地产行政管理的内容 （一）房地产开发管理 是指对房地产综合开发过程中经济活动的宏观管理与政策指导。 （二）住宅建设管理 是指对城镇住宅建设计划、投资渠道和住宅消费的管理工作。;（三）房地产产权产籍管理 是指对城镇各类房产产权和土地使用权的确认和变动管理。（四）房地产使用管理 是指对城镇房地产的占有、使用、分配、转让和使用制度改革等管理工作。 ;（五）房地产市场管理 是指对房地产商品流通的调控、监督、服务等管理工作。 （六）房屋修缮管理 是指对房屋修缮的方针政策、范围、标准等项管理工作。 （七）房地产行业管理 是指对各类房地产开发、经营、管理、维修、服务（含装饰、信息、咨询、中介评估等）企业的指导、监督和服务等管理工作。 （八）房地产行政复议与纠纷仲裁 是指对各类房地产行政复议与纠纷的调解、仲裁等管理工作。;四、房地产行政管理的原则 （一）依法管理的原则 （二）房地产统一管理的原则 （三）土地收益归国家的原则 （四）国家调控房地产市场的原则 （五）不直接经营房地产的原则;（二）行政手段 行政手段是指国家机关采取发布决定、指示、命令、计划和条例、法规、规章等形式，直接组织、协调、指导、制约房地产经济活功。 1．权威性 2．强制性 3．垂直性 4．具体性 5．非经济利益性 6．封闭性;（三）法律手段 法律手段包含两方面的内容：一方面为了???政管理的需要，由国家权力机关和行政机关制定和颁布房地产法律法规，作为从事房地产经济活动的单位和个人的行为准则；另一方面是根据房地产相关法律和法规的规定，由主管机关去措施，加强管理，是各项法律、法规得到贯彻落实。法律手段具有以下特点： 1．权威性 2．严肃性 3．无差别性 4．强制性 5．稳定性 6．规范性;国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展，主要在以下三个方面： 1、土地计划调控。 2、税收的功能。 3、金融杠杆的作用。 ;六．政府房地产管理体系的相关部门 （一）建设部 （二）我国城市房地产行政管理体系 1．决策系统 2．咨询系统 3．执行系统 4．监督保障系统;一、房地产企业的概念与特征 （一）房地产企业的概念 房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。通常是按照房地产企业的经营内容对其进行划分，如常见的房地产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业等，本处所指的房地产企业以房地产开发企业为主，兼及其他类型。;（二）房地产企业的特征 1．经营对象的不可移动性 2．业务形态的服务性 3．经营活动的资金密集性 4．房地产企业的人才密集性 5．经营活动过程的行业限制性;二、房地产企业的类型 （一）从所有权角度来分 从所有权的角度来看，在多种经济成分并存条件下，我国现阶段房地产企业的性质划分为全民所有制企业、集体所有制企业、私营企业、股份制、外资企业等。 1．全民所有制企业 2．集体所有制企业 3．股份制企业 4．私营企业 5．涉外经营企业　　;（二）从经营内容和经营方式的角度划分 房地产企业主要可以划分为房地产开发企业、房地产中介服务企业和物业管理企业等。 1．房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 2．房地产中介服务企业包括房地产咨询企业、房地产价格评估企业、房地产经纪企业等。 3．物业管理企业指以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务型企业。;（三）从经营范围的广度划分 房地产开发企业可以划分为房地产开发专营企业、房地产开发兼营企业、房地产开发项目企业三种类型。 1．房地产开发专营企业 2．房地产开发兼营企业 3．房地产开发项目企业;三、房地产开发企业的设立 第一，有符合公司法人登记要求的名称和组织机构。第二，具有固定的经营场所和必要的设施。 第三，注册资本在100万元以上。 第四，有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。