洞泾项目提案20041201.ppt

* 拥有高性价比的近郊别墅社区 目标客户生活习性 营销推广策略 量体（万㎡ ） 总价 （万元） 300 100 客户购买力 项目总价 （万元） 独 栋 双 拼 联 体 [目标客户] 1-9月份9000元/ ㎡以上的商品房预售面积达304.9万㎡，超过03年全年。 目标客群——基数庞大 别墅市场供需比1：1.05，仅独立别墅半年成交46.5万㎡。 —— 因此，该中高档消费客层数量庞大。 目标客户区域 区域性特征明显，预计本项目导入的主力客户将主要来自闵行、徐汇、长宁等上海西南地区。 30-45岁的年轻中坚一族已成为上海中档别墅的购买主力。 他们在物质消费上，特别是大额消费表现出豁达气度。购买房产等大件、耐用产品时，在事先做好计划的前提下快速作出决定。 他们已有购房经历： 原城市居住地基础较差，早期购房以改善居住条件为主； 受消费意识的影响，消费者对产品品质的鉴别能力有限； 主要购买市区公寓和近郊经济型别墅。 但由于——城市生活方式的日新月异、楼市的快速发展; 家庭成员结构的改变; 置业时对空间挖掘和使用上的经验的积累; ……种种因素推动这一阶层短时间内再次涌现购房需求。 （二次置业与一次置业间隔3年左右时间） 消费动机多元化 产品升级 客户特征：居住在长宁、徐汇、闵行等市区公寓； 改善生活空间，寻求优良的生活环境； 计划购买别墅产品。 生活方式升级 客户特征：居住在近郊经济型别墅； 对居住环境质量现状不满； 房屋资产增值，具备再置业实力； 再次置业将关注别墅产品品质。 理财多元：投资增值手段 这样的年轻中坚一族已然群集： 他们有自己的发言渠道，在社会生活的各个方面表现着自己的意见； 他们的职业身份确立了他们在经济领域的地位； 他们的喜好正成为被模范的时尚； 他们良性的身份标识必须经过不断的努力而达到守衡的目的； …… 他们是—— 正在成型的魅力阶层 他们是城市的中流砥柱，对自己的未来保持自信。 实现个人奋斗是他们的重要标志之一。因为他们的地位与财富是“非继承式”的，因而永远具有的“地位恐慌”和强烈的“成就动机”也成为他们内在的源动力。 消费方式体现他们相当的品位和见解，有正确的财富观，因为赚钱的意义在于生活得更好； 他们始终能引领社会的消费风尚，其生活方式对世人充满魅力。 他们的魅力还在于有修养的为人处世。他们属于魅力阶层，但并不骄傲，不会攀比富贵而是礼貌周到，他们的修养既是教育形成，也和他们求安求稳的阶层特征相符合。 [营销概念] 魅力阶层的逸境生活 》》》逸境生活 “逸”，是一种心态，一种欲望，一种追求的生活方式。 逸境生活《《《 逸是超越。 是对出众超群之才的美赞，反应到我们的项目受众，“超越”是他们对自身的严格要求，他们欲求超越，不敢懈怠。超越是他们的追求，也是人们对他们的赞赏，对其弥足珍贵。 逸境生活《《《 逸是释放，是快乐的逃逸。 30岁的人60岁的心脏，他们象一架不断高速旋转的机器，身体紧张而疲乏。他们需要减压，他们懂得应该适度的停顿，放慢节奏，寻求自在的呼吸。 逸境生活《《《 逸是恬适安乐。 生活上的闲适安定是工作的精神保障，所谓能逸而能劳。中产者们在大量信息、时尚等商业作用的引导下，工作之余也重视着对闲适生活的享乐，所谓对劳作的自己的犒劳。 逸境生活《《《 逸是理性的隐居。 对财产的维护使他们表现低调而不张扬，他们希望幸福生活不被打扰，因而谨慎的选择住区，项目的地理位置赋予的先天条件满足了他们小隐的生活理想。 因为超群出众，所以可以逸乐， 因欲心灵释放，所以追寻逸境。 [企划建议] [SLOGAN ] “逸”是一种心态，一种欲望，更是一类人所追求的生活方式。 有这样一类人： 他们追求超越，在不断超越外界的同时，对超越自己有着更高的要求，所以他们卓越不凡； 他们需要释放，