土地政策与房地产的关系.pptVIP

土地政策与房地产的关系;一、土地政策与房地产现状; 近年来我国房地产情况越来越热,房价过快上涨，出现了有很多闲置的房子卖不出去,而老百姓又买不起房子的情况。根据这种情况,我国政府相继出台了一系列政策。土地政策对房地产的宏观调控治理作用也存在争议,但就我国目前情况国家对房地产市场的调控不会放松,而且调控的重点由房地产的投资规模转向房地产价格,同时要加大加快适用房建设,完善相关法律法规。 ;1.1 近年房地产政策 　　近年来我国房地产情况越来越热,房价过快上涨,出现了有很多闲置的房子卖不出去,而老百姓又买不起房子的情况。根据这种情况,我国政府相继出台了一系列政策。 　　 　　2005年4月27日,国务院召开常务会议专门讨论房地产市场的调控问题。随后出台了七部委的文件(简称“国八条”)。“国八条”是一个纲领性文件,之后,各部门根据该文件的要求制订了具体的实施细则,在5月份之后,这些政策措施逐步得到落实。 　　2006年,是国内房地产市场出台政策最多的一年,先有国六条,然后有国六条细则,以及土地出让金转让制度、土地监察制度、限制外资准入、二手房交易个税征收、落实新建住房结构比例要求、整顿房地产市场秩序等文件。尽管每一项政策都十分温和,但是已经显示了中央政府调整国内房地产市场的决心。 ;1.2 土地政策 　　 　2007年1月1日起,城镇土地使用税税额标准在1998年颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的基础上平均提高2倍,其中交纳税费最高的大城市土地使用税,每平方米年税额由以前的0.5元至10元调整为1.5元至30元。同时,新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高1倍的政策也正式实施。自此,土地增值税清算、土地使用税和新增建设用地使用费提高,三者构成了土地环节的“一费二税”上调政策。2007年房地产市场税费政策调控正式启幕。 ;2 利用土地政策宏观调控房地产 　　 　　 房地产业已成为我国国民经济的重要支柱,因此国家宏观调控应该包括促进房地产业稳步、健康发展的目标,所以需要有相应的政策工具。从我国多年发展实践来看,房地产业的失衡很大程度上是???于土地市场的失衡,另外当前我国许多地方的经济过热与低成本土地供给密不可分,因此土地政策参与宏观调控已是势在必行。 　　 利用土地供应政策进行宏观调控,其实质是以中央政府为主的国家各级政府通过对全国或本辖区内土地资源的供应总量和结构的干预,对一定范围内宏观经济总体运行进行引导和调节的过程。 ;2.1 土地政策对房地产宏观调控作用 ; 2.1.1 增强政府对土地市场的调控力度 通过土地的征购、收回、储备和有计划地投入市场,既充分合理地利用土地资源,也保证城市规划的有效实施。作为城市运营发展的最大资源,土地极为宝贵,因此,土地资源应该得到最大化的利用。出台储备办法就是要增强政府对土地市场的调控力度。 　　; 2.1.2 完善土地供应方式 　　 将现行国有土地使用权的“毛地出让”转变为“熟地出让”,增加土地成本的透明度。土地成本的透明度对购房者来说十分重要,从中可以非常清晰地估算一块土地上商品房的建设成本,从而评估房价是否合理。 2.1.3 平衡政府对土地的收入和增值收益 　　 从城市有效运营的角度讲,地方政府出台土地政策，将有利于地方集中土地办大事,做大规模的规划。 ;二、土地政策对房地产的影响分析; ; 1、土地政策对房地产市场影响的传导机制; 房地产价格代表了对房地产的需求， 土地市场的供求关系作用形成地价， 决定新一轮房地产价格的大小。当房地产数量的需求上升时， 土地供应量、地价、房地产价格和地产数量都增大。当房地产的价格上升时， 土地供应量也上升，房地产价格与土地供应量呈正相关关系，并且房地产价格是土地供应量变化的原因。通过对土地供给弹性变化的分析， 随着城市的发展， 可以用较少的土地供应量来调控相同的房地产价格的涨幅。;3、土地供应结构对房地产市场的影响。;三、关于土地政策与房地产的建议; 1、建议将土地供给制度和其他制度按照兼容性、互补性和关联性的原则进行完善：从制度的兼容性来讲，主要是重新界定所有权、土地使用权和发展权，建立起制度兼容的土地产权制度，促进土地使用权按照市场价格流转；从土地供给制度与其他制度的互补性来说，应将房地产产业的税收政策、金融政策、房地产产业政策联系起来共同完成一个体系；从土地供给制度的关联性来讲，应将土地的计划管理、城市规划管理、土地储备开发和土地出让制度联系起来，共同组成一个制度体系，才能对房市地产场产生影响。; 2、需要调整经济适用房、限价房和廉租房等政策、维护市场秩序。政府应将主要任务放在提供廉租房等保障