小企业授信业务培训教程之四：创新【企业创新】.ppt

创新定价机制 小企业贷款利率确定举例 项目 值 浮动比例 法定利率 5.22% 0 客户基本浮动比例 25% 区域基本浮动比例 20% 担保方式浮动比例 1000万 9.75% 抵押方式 350万 0 保证方式 650万 15% 客户贡献度浮动比例 -7.28% 客户积分 17050万 客户贡献度 68.2% 最终执行利率=5.22%(1+25%+9.75%-7.28%)=6.628% 创新房地产抵押评价方式 自行评估与专业评估机构评估相结合，不强调专业评估机构评估，并在条件成熟后逐步过渡到以自行评估为主。 对评估机构评估的抵押房地产价值和本行自行评估价值和评估机构评估价值，按孰低原则最终确定抵押物价值。 实地调查 资料收集 价值确定 现行市场法 重置成本法 收益现值法 清算价格法 内容提要 创新房地产抵押评价方式 自行评估折好处 房地产抵押物自行评估的好处 减轻客户负担 减少环节，提高效率 提高客户经理能力 增加收益（利率等） 创新房地产抵押评价方式 现行市场法 收集当地土管部门已公布的基准出让地价材料； 收集抵押土地周边地块的出让或转让价格案例； 以当地同一区块的最高出让价格确定相应地块的土地中间价； 最高评估价值原则上应控制在中间价以内。 收集同一区域、同一类型、相同年限的房产转让价，作为确定实际价值的基础； 抵押物附近有可比性的房地产成交资料； 拟抵押房地产已有的评估报告。 创新房地产抵押评价方式 收益现值法 已出租房产抵押的，应提供房产租赁协议 收集拟抵押房屋附近同类房屋的租赁成交案例 对上述收集到的租赁价格，按孰低原则确定抵押租赁价格 以实际租金的一定倍数确定实际价值,其中住宅的评估价值不超过实际租金的30倍,商铺、写字楼的评估价值不超过实际租金的18倍。 创新房地产抵押评价方式 接受一套房产抵押 对以个人名义申请房产抵押授信业务的，原则上，应同时抵押抵押人所拥有的二套房产作为授信业务抵押物。但对部分收入稳定、信用状况良好的客户，在严格按下列条件控制的前提下，可以接受一套房产作为授信业务抵押物。 抵押住宅的面积超过100平方米，并个人公证承诺在出现违约情况时，出售抵押的房产，自行购买小面积的房产居住或自行承租房屋居住，同时提供我行接受的补充担保的，抵押率应从严控制。原则上，抵押率应控制在评估价值的40%以下，但对100平方米以上部分可适当提高抵押率至评估价值的70%； 除抵押房产以外，授信申请人能证明其确实拥有一套自有的，但不可抵押的房产（如房卡房、自建房等），同时提供我行接受的补充担保的，抵押率最高为评估价值的60%； 以商铺、写字楼(含酒店式公寓)等房产抵押，授信申请人能证明其确实拥有一套自有的，但不可抵押的房产（如房卡房、自建房等），同时提供我行接受的补充担保的，抵押率最高为评估价值的60%； 父母及其成年子女各有一套房产，二套房产同时抵押，并由父母及其成年子女共同签署在银行执行一套房产时共同居住另一套房产的承诺并公证的，但抵押物价值应按其中一套房产确定，抵押率最高为评估价值的60%。 创新房地产抵押评价方式 抵押物的选择 本行不接受职工宿舍、食堂、浴室等使用的房屋、建筑物作为授信业务抵押物，不接受配套不齐全，地处偏远的房地产作为授信业务抵押物，从严控制经办行所在地城市以外的房地产作为抵押物； 对于工业用地和厂房，本行只接受建制镇以上城镇区域、国家级和省级以上开发区、成熟的块状经济集聚地的工业用地和厂房作为授信业务抵押物。对住宅、商铺、办公楼，本行只接受建制镇以上城镇区域的房地产为抵押物； 着重要考虑抵押物的变现能力，而不仅仅是抵押价值本向身； 创新房地产抵押评价方式 抵押物的风险 厂房 写字楼 商铺 住宅 工业用地 商贸用地 地段 时间 朝向 结构 楼层 环境 经济 谢谢！ TelE-mail:glx@ 浙商银行小企业授信业务培训教程之四小企业授信业务创新 主讲：葛立新 助理：朱建军 * 目录 创新业务流程 创新产品要素 创新定价机制 创新房地产抵押评价方式 创新业务流程 目标 客户 筛选 受理 调查 审查 审议 审批 抵押 登记 放款 核准 放款 增加了“目标客户筛选”环节 在细化调查的基础上简化审查审批流程 对部分业务流程实行专业固化操作 简化单笔业务操作流程 内容提要 创新业务流程 目标 客户 筛选 受理 调查 审查 审议 审批 抵押 登记 放款 核准 放款 增加了“目标客户筛选”环节 小企业目标客户筛选是指为提高小企业营销的针对性和成功率，节省我行管理成本，在进行正式