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一、物业名词 　　住宅物业:是指城市各类住宅及其配套的共用设施,设备和公共场地。 　　物业管理:是指物业管理企业与住宅业主,使用人依据合同约定,对各类房屋及 其配套的共用设施、设备和绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等进行维护修缮、整治等管理或者服务的活动。 　　业主:是指住宅物业的所有权人; 　　使用人:是指物业的承租人或者实际使用的其他人。 　　物业管理企业:是指取得物业管理企业资质证书和工商营业执照,接受业主或者 业主委员会的委托,根据物业管理委托合同进行专业管理,实行有偿服务的企业。 　　住宅自用部位:是指一套住宅户内自用的客厅、房间、厨房、卫生间、阳台、天井和庭院(含围墙)以及室内粉饰等部位。 　　住宅自用设备:是指住宅户内的门窗、卫生洁具和供水、排水、燃气管道、电线、各类表具等设备。 　　住宅共用部位:是指住宅建筑的主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊街道等。 　　住宅共用设施设备:是指住宅区(楼)内,建筑费用已分摊进入住宅销售价格的共 用的上下水管道,落水管、天线、水箱、加压水泵、锅炉、电梯、供电线路、照明、暖气线路、煤气线路、消防设施、道路、路灯、沟渠池、井,非经营性车场车库、公益性文体设施及共用设施设备使用的房屋等。 　　住宅自用部位、自用设备超过法定保修期后的维修、更新、由业主或者使用人负 责、费用自理。 　 房屋楼层的路灯应该怎么“管”？　 　　１、楼层路灯的资金：凡房屋楼层中已有照明路灯设施（包括计费电度表）但灯不亮的，由物业管理企业修复，恢复使用。目前楼层中尚无此设施的，物业管理企业按幢（门牌号，下同）列出清单，向供电部门提出申请，由供电部门和物业管理企业组织安装、设置。其中每幢楼进户至电表（包括表箱，下同）的管线设施，由供电部门负责，每幢楼安装费用２００元；电表后的管线、路灯灯座和开关等设施，由物业管理企业负责，每幢楼安装费用按实结算。路灯安装设置费用由整幢房屋所有人按各自的建筑面积比例分摊。其中，公有住宅售后房屋的费用在住宅修缮基金中列支。 　　２、楼层路灯设施的日常使用管理和维修：日常使用路灯的开关，由该楼的住户自行管理，发生的照明电费每月以幢为单位按户分摊。其中，公房租金中已包含照明因素的，出租房屋发生的照明电费，由公房出租人承担。 　　每幢楼进户线至电表的设施维修及更新费用由供电部门负责，电表后的管线、路灯灯座和开关等设施的维修更新由物业管理单位负责，费用由本幢房屋业主按各自的房屋建筑面积比例分摊。电表和表箱的产权属供电部门所有，日常供电和用电计费管理由供电部门负责。 1、物业管理企业应提供的服务内容有哪些？ 答：（1）物业共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新； （2）物业共用部位和物业管理区域内道路的保洁服务； （3）公共绿地、花草树木的养护、管理； （4）协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范； （5）物业装饰、装修的管理服务； （6）物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案的保管。 2、物业管理服务合同应当包含哪些内容？ 答：（1）双方当事人和委托管理物业的基本情况； （2）物业管理服务事项和服务质量要求； （3）物业管理服务费用的标准及收取方法； （4）合同的期限、合同终止和解约的约定、合同终止时预收物业管理服务费用、结余维修费用、物业管理用房、物业资料等的移交方法； （5）违约责任及解决纠纷的途径； （6）双方当事人约定的其他事项。 3、物业管理服务费主要由哪几部分组成？ 答：物业管理服务费主要由下列项目组成： （1）管理、服务人员的工资和按规定提取医疗保险、养老保险、福利费等费用； （2）共用部位、共用设施设备日常运行、维修及保养费； （3）绿化管理养护费； （4）清洁卫生服务费； （5）安全防范服务费； （6）物业管理企业办公和社区活动费用； （7）物业管理企业固定资产折旧费； （8）利润； （9）税费。 4、物业管理服务费如何定？ 答：物业管理收费贯彻优质优价、按质收费的原则。普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行收费等级制度，收费等级根据物业管理企业的经营资质和为业主提供的服务项目、服务质量、服务深度等因素确定；为业主提供代办性、特约性服务除政府价格主管部门另有规定外，实行市场调节价；别墅等高档住宅、非住宅的物业管理服务收费实行市场调节价。 5、普通住宅小区公共性物业管理服务收费分为几个等级，基准收费标准分别为多少？ 答：分为甲、乙、丙、丁四个等级。基准收费标准多层分别为0.70元/建筑平方米；0.50元/建筑平方米；0.40元/建筑平方米；0.25元/建筑平方米。高层分别为0.90元/建筑平方米；0.65元/建筑平方米；0.50元/建筑平方米；0.35元/