2011昆明春季房交会报告.pptVIP

销售租赁部 高压调控下的昆明楼市 ——2011年昆明春季房交会市场分析报告 销售租赁部 王昊 “忐忑赏春会” ——带两大问题分析春交会 面对史上最给力的中央和地方政府房地产高压调控，面对联合围剿下的暗潮涌动及将来错综复杂的市场波动局面。昆明房地产市场未来的走势将会如何？ 即将面临行业生存环境重大转折，重新洗牌趋势。世博兴云房地产公司如何乘风破浪，应对未来浪淘沙的宏观政策和市场波澜的洗礼，如何谋求立足市场和逆势发展机遇？ 调控年年有，今年巨给力！ 近些年，国内楼市调控一直反复上演经典寓言故事《狼来了》。调控一度沦为民间笑柄…… 或许这回，狼真的来了！ 第一部分 当下楼市大背景 史上最给力调控政策颁布： “三限一体”——各地方调控动真格！ 注：“限贷、限价、限购”政策执行，代表在影响中国房地产发展的诸多矛盾对立面中，最重要的矛盾体双方：地方政府在与中央政府长期博弈中逐步投降，开始配合中央对房地产业进行实质性调整。 数年数次不愠不火的调控，国内住房价格经过几年脱缰式疯狂上涨，现已成为困扰国计民生的核心问题。去年年底开始胡总书记、温总理等中央重要领导人开始前所未有的在公开场合、重要会议上关注或评价国内房地产形势，标志房地产问题开始上升为中国的政治问题，彰显中央政府对房地产行业调控的坚定决心。 近期调控的其他重要措施： 上海、重庆作为首批试点城市开征房产税 年内已4次上调存款准备金利率，2次上调基准利率 改革完善商品房信息管理系统以加强市场监管 保障房建设强制纳入各级政府考核体系 集中清查清理全国闲置土地 强制各级地方政府公布房价调控目标 ………… 个人展望：该次强力调控政策所带来的影响 投资性住房需求将逐步被清理出局 保障房建设将成为未来房地产开发的新热点 商业性物业近期将成为市场上的香馍馍 住宅类产品市场结构将进行调整 大量开发商将考虑转战三、四线中小城市 住宅价格增长放缓，市场成交量大跌无悬念 导致市场竞争日趋激烈，门槛较低的中小开发商将面临被市场淘汰 终极调控政策展望：普及房产税 房地产供求不改善，国内外经济形势向好，产业结构有起色：将在房产税税目中增加住房项目，挤干市场存量住房。 伤不起的房产税 神马都是浮云：房地产绝不会全面崩盘！！ 政策面分析： 1、所有宏观调控政策目标都是“让房地产市场健康稳定发展”，而非降低房价； 2、中国政府是最强力的政府，有能力稳住房价、稳定市场； 3、房地产业产业链长、波及面广，占国民经济比重大，政府决策会十分谨慎。 神马都是浮云：房地产绝不会全面崩盘！！ 市场面分析： 1、中国的城市化率还很低，云南更低，未来房地产业还将大有作为； 2、国民投资渠道单一，购房仍然是金融政策最大支持的投资； 3、经济高速增长的态势中长期不会改变，房地产业的发展还将是经济增长的强力保障。 第二部分 春季楼市及市场走势 房交会历来是开发商和消费者进行近距离接触的的平台，同样也是各开发商们争奇斗艳的舞台，房交会就是市场的导向标。 春季房交会相对于秋季房交会规模较小，但是从今年春交会的情况上看，面对有史以来最给力房地产调控政策的高度打压暂时还未能有效阻挡开发商和消费者的热情。 面对接下来暗潮涌动及错综复杂的市场波动局面，通过本届春交会可以看出目前昆明房地产市场的一些状况。 一、本届春交会的突出特点： 强力调控背景下，不少长期拖沓捂盘的昆明本地项目乱了阵脚，急切赶工、蓄水抢客、准备开盘 住宅限购使产品结构急剧调整，商业及旅游项目如潮涌现，商业及旅游项目占据本次房交会场的半壁江山 地州及郊县项目乘火打劫，以春交会为平台赴昆抢客，春交会上的非昆明主城区项目占参展项目的六成以上，昆明房交会开始演变为云南房交会 多个千亩大盘项目在本次春交会上集体露面，05年房交会上的大盘盛况再度涌现 未来中心城区将成为商品房供应的热点区域 本次春交会参展规模为历年最大，甚至赶超往届秋交会 二、重点关注项目： 1、千亩大盘系列： 千亩大盘历来代表着各地房地产开发的最高水平，是本地房地产业的绝对形象代言。春城的颜面长期以来都靠滇池高尔夫、世博生态城和滇池卫城支撑起。而今挑战者们集体涌现了。 1）云南华侨城 状态：待售 位置：宜良阳宗海 占地：约1万亩 产品：别墅 洋房（非限购） 度假酒店 大型高尔夫 特点：旅游地产 领袖企业 华侨城文化 高尔夫别墅群 评价：因为是华侨城所以最值得期待 2）润城 状态：一期住宅即将开盘 预计均价9000元 位置：南三环中段 占地：约2000亩 体量：约500万㎡ 产品：住宅 商业及写字楼 酒店式公寓 特点：南市