2013_世联_湘潭_五矿万境水岸2013年下半年营销策略报告教学文稿.ppt

趁胜追击 再续传奇 下半年营销策略报告;本报告框架;2013年上半年营销总结;上半年销售业绩;别墅量价实现;小高量价实现;品牌塑造;湘潭城市属性：;NO.1 区域炒作先行,弱化新区陌生感;NO.2 展示先行,未出世,已传世;NO.3 推广紧贴活动，传播性极强;NO.4 渠道全面覆盖,一夜倾城;NO.5 项目高调亮相,树立高端品牌形象;NO.6 高价入市，打造豪宅标签;NO.7 集中推盘，顺势加推;NO.8 建立壁垒，区隔市场;NO.9 紧盯市场政策，及时调整开盘策略;“⑨大元素”——铸造湘潭大盘领导者;前期营销工作不足1——推广脱节;;1、通过大型活动集中爆破市场，同时，利用全面覆盖的渠道铺排形成市场传唱度，树立项目标杆形象。;2013年上半年营销总结;趁胜追击，名利双收;货量盘点;目标分解建议;目标分解;目标解读—别墅;目标解读—小高;2013年上半年营销总结;目标解读—高层;核心问题; 2月20日，国务院总理温家宝 主持召开国务院常务会议，研究部 署继续做好房地产市场调控工作， 出台“国五条”。 “国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。;湘潭市场表现;湘潭供货情况;湘潭碧桂园 8500元/㎡;*;2013年6月;市场竞争小结;2013年上半年营销总结;客户样本选取;别墅客户区域;别墅客户特征;别墅客户特征;别墅客户来访途径;未成交原因分析;典型客户语录;别墅客户小结;启示录;小高层客户区域;小高层客户特征;小高层客户特征;未成交原因;典型客户语录;小高层客户总结;启示录;2013年上半年营销总结;*;上半年新增价值;上半年新增价值;别墅产品价值;高层产品价值;本体分析小结;1、别墅：下半年推售别墅产品具备一定景观资源基础，建议针对别墅客户继续以景观资源为主诉求点进行强势输出； 2、高层：高层价值需依托于项目整体价值，下半年建议以大盘价值整体实现来弱化项目单品的劣势； ;2013年上半年营???总结;下半年营销策略;下半年营销策略;2013年上半年营销总结;07月 08月 09月 10月 11月 12月 ;第一阶段（7-8月）;线上持续发声;利用现有户外，持续线上发声;认筹及开盘节点利用报广进行信息释放;一方面利用前期价值兑现节点，并通过老业主活动进行价值传递，提升老业主满意度，另一方面配合特色老带新措施，进一步提升老带新比例；;业主答谢宴;1;价值兑现一;*;价值兑现三;价值兑现四;价值兑现五;业主答谢宴;老带新优惠;异业联盟;顺藤摸瓜;顺藤摸瓜;顺藤摸瓜;顺藤摸瓜; 具体操作手法：以免费帮其举办生日宴会或部门聚会的名义，邀请大客户单位关键 人及单位成员至项目现场开展活动；;异业联盟;异业联盟;围追堵截一;围追堵截二;第二阶段（10-12月）;第二阶段（10-12月）;推售安排;展示包装;营销动线中，植入生活展望——“回家六想”，软化展示包装;庭院;展示包装;展示包装;展示包装;展示包装;展示包装;渠道铺排;狼腾出动（6-9月）----多渠道做爆客户基数，提高客户准度，扩大客户半径，加强客户聚焦。;渠道铺排;户外;;夹报;活动执行;活动执行;活动执行;活动执行;活动执行;活动执行;活动执行;活动执行;活动执行;;注：预计下半年实现3个亿销售额，项目整体营销费用共计398万左右，占销售额1.3%。具体以实际支出为准。