201401茂名海景明珠新城营销推广详尽方案64p.pptVIP

项目SWOT分析 优势（Strength） 劣势（Weakness） 开发商品牌 项目自身拥有的规模优势 项目“城市新中心”的整体规划优势和区位优势 项目周边完善的各类配套，尤其是优质的一站式生活资源，得天独厚。 项目未来的定位是目前稀缺的大型综合体，目前是“蓝海”。 项目地块旁边的目前空白，毕竟是新区，对项目有一定负面影响 地块周边几条道路，路况较差对项目有一定影响 周边环境目前看来比较脏乱，和滨海新区南组团楼盘周边自然环境有差距 机会（Opportunity） 威胁（Threats） 大型社区，园林绿化式的高端项目没有，不存在竞争 本区域将形成新的一个城市中心区；项目所在片区交通条件不断改善 目前城市中心区的住宅项目供应少，没有大型项目，且人居环境欠佳，为本项目打造高品质人居社区提供机会 随着滨海新区东组团重点镇的建设、茂名市政府确定打造“东组团”重地的启动，为商业服务业提供发展机会，对项目商业是个机会。 宏观经济带来的不确定性 滨海新区后续高端高层住宅潜在供应量较大，竞争依然激烈。 滨海新区南组团、电城镇内即将在售楼盘也会分流有限的客户资源 随着近年滨海新区房地产的发展，已有大量的居民完成首次置业，二次置业受国家宏观调控以及个人经济能力影响较大。 电城房地产市场处于新兴阶段，但是需求有限，本项目自身的成本、规模、销售时间等因素相对目前电城市场来说，电城的目前需求量远远达不到项目的要求，滨海新区整体市场竞争也激烈。从项目的SWOT分析我们得出结论就是： 1、要项目突围而出，就必须从项目自身打造差异性和优质产品，利用项目自身优势提升项目的核心竞争力。 2、要项目顺利完成预期目标就必须把狭隘的市场提升高度，项目客户定位必须站在整个滨海新区的高度去打造项目，开拓客户资源 项目SWOT分析 项目定位方法 项目定位 本项目竞争力要素分析 1 2 3 规模大 产品优 城市区域价值高 本项目总占地面积：180039平方米，在电城市场属于大型城市综合体项目，具有规模开发优势 以开发公司多年房地产运作经验，以及相关设计、营销等资源的整合，应该能规划设计出，具有市场差异化和竞争力的产品 项目处于电城地理几何中心，尤其是政府办公资源，同时周边医疗、商业配套完善，具有形成新城市中心的能力，并且项目自身也有商业街、酒店等 4 开发企业实力 开发商企业的的实力和对项目操作的理念，均在滨海新区、电城市场处于领先定位。 项目核心竞争力分析 本项目核心竞争力 ——集资源、产品、服务以及生活方式为一体。 市场竞争强 附加价值低 附加价值高 生活资源 产品价值 服务价值 完全竞 争市场 相对竞争市场 本项目具有独有的生活资源和品牌价值，同时项目周边，商业、医疗、生活等配套完善。良好的物管将形成项目的服务价值。 品牌价值 项目核心竞争力分析 本案 项目本身规模和产品是基础价值。 项目配套独有的一站式生活资源是项目的竞争价值。 获益价值是项目绝版、人文、雅居生活方式 本项目核心价值排序 ——中央生态居住的生活方式是项目的获益价值。 生活方式 配套 产品 项目核心竞争力分析 项目概念定位与整体发展战略 “城市新中心，国际高尚生活区” “城市新中心” 中心，即意味着便利、核心，自然是周边教育、医疗、商业等各项配套完善。项目周边的生活资源对电城人而言已经是非常，熟知的问题，所以即使不用强调，已深深打动消费者；而该区域位置的中心位置是需要强化的，新中心阐释项目在主城区内的区域位置以及未来的商业、商务中心的价值； “国际、高尚”：阐释了项目的档次特征和客户群特征； “生活”：阐释了项目外部及内部的景观资源以及项目所倡导的生活方式； 根据我们对项目的理解，项目一期为启动期；因目前房地产市场调整周期中，将会对项目产生一定的影响； 本地块项目二期为项目价值拔高期由于项目自身知名度、成熟度的提高以及项目商业和生态价值的初显，应为价值拔高期； 项目整体发展战略 对外 对内 项目整体发展战略 “整盘推广是项目成功的前提和基础” 本项目是由开发企业打造的全新宜居中心、商业中心，商业主要为国际化的高档休闲娱乐，而商务主要针对电城、滨海新区客户群体，项目定位应在滨海新区范围内属首屈一指。 同时，本项目还具有国际化、生态性、高端物业以及整体性强等特性。 因此，本项目整体竞争力非常强。视界认为，对于海景明珠新城项目的成功因先总体后局部，整盘的推广是本项目成功的基础性条件。 项目整体发展战略 项目目标客户群定位——客户特征 客群年龄段: 25~50岁 客群来源: 全市，主要是目前工作或居住在电城、电城周边城镇如马踏、岭门、爵生等、滨海新区的人群以及茂名所辖乡镇、街道的优质客户。 客群职业特征:企业的高层管理人员、私营企业主、政府官员