2014年东台市虹润华府营销策划方案报告.ppt

报告总目录;PART 1. 本体解读; 2.范公路， 见证了东台城市建设的千年沧桑巨变，东台中心城区南北交通大动脉，其间二女桥横跨何垛河，并交汇于由南向北的惠阳路、鼓楼路、望海路、金海路、北海路、振兴路等中心城区六大横向主干道。;本体解读;;1.建筑呈现西高东低，北高南低的走势，充分保证采光度。 2.整体布局具有对称、方正的美感。 3.项目采用现代建筑风格，属于主流建筑风格，尊贵典雅的外立面装饰,充满着现代都市的人居气质。 4.社区门口底商，可以满足业主的生活需求。 5.高附赠宜居户型设计，整体居住品质感有所保证。 ;项目本体认知;PART 2. 市场解读;【直接竞争分析】;市场解读;金水湾≧热销分析;金水湾热销原因②：成熟社区、良好物业及治安;金水湾热销原因③：全市覆盖性的户外媒体，推广很暴力;看一组2013年上半年户型成交数据，整个东台市场以低单价、低总价跑量为主，产品类型主要以刚需及首改为主。;金水湾热销原因④：小高层高价价格掩护，多层低价出货 将目前市场上主流的小高层产品推到市场中、高价位，而差异于市场的多层则仅售5200元/㎡，实现了快速去化的目的。;市场竞争解读;项目地块;综合考虑项目板块规划发展情况以及本案自身地块解读 本案使命定位：城南2014年重要作品;PART 3. 需求洞察;置业 目的;*;在东台城市的发展中，城市便利的生活配套吸引了东台周边乡镇客户进城购房，目前市场以首置型需求为主，但改善性客户的需求比例不断上升，增幅较快； 刚需或首改客户群体，在项目的价格、地段下，注重产品户型、品质，同时圈层（乡镇客户集中个案购房）的效应在购房客群中表现显著。;1、区域客户 城南区域原住民以及拆迁安置客户 2、周边乡镇客户 3、辅助客户 周边产业等导入客户，由于喜好吸引来的客户 ;客户划分;80-110㎡为主，收入较低选择两房，经济基础较好选择小三房；;具有较高的产品认知度，高层无抗性；;目标客户定位及来源;目标客户需求洞察;PART 4. 价值整合;;价值整合;【价值属性界定】;;产品价值提升策略;建议以细腻、精美的法式景观，打造完美极致的纯粹法式生活;外围道路以林荫大道的形式进行前置性包装，道路设置欧式风情的休闲椅，与项目西侧商业氛围形成一定的呼应，彰显品质感。;社区入口作为项目的第一个展示窗口，对整个景观布局显得尤为重要；入口景观“水景”以及集中绿化进行打造，营造隆重又有韵味的主题社区;入口处;利用植被的紧密种植，避免人与建筑，建筑与建筑之间的视线干扰，增加低楼层业主的私密性。;社区内设置欧式景观小品，增添异国风情，为项目景观作点缀;景观小品，以休闲、观赏为主，提高社区趣味性和观赏性。;建议对社区配电房等影响整体景观效果处采取垂直绿化处理，提升项目整体景观品质;产品价值提升策略;周边竞品智能化相对常规，建议提升智能化系统，提升产品竞争力;通过相对低成本增加项目智能化应用亮点;产品价值提升策略;服务及优越感，从岗亭礼宾服务6大动作开始;细致、标准、全面的物业服务体系为客户迎来尊贵体验之旅！;;为客户行车引导 ;礼 宾：酒店模式的植入，服务标准动作的结合;;吧台客服为客户端送饮料;绿化维护标准 三无——无灰、无泥、无水渍;景观维护;》服务体系;产品价值提升策略;半地下自行车库、阳光地上车位，绿化植物的导入。;精装入户大堂（装修标准3000元/平米）； 尊贵的入口设计，采用纯铜单元大门； 高层入口外挑雨棚，防高空坠物； ;大堂作为入户的首要展示空间，建议采取挑高和精装处理，并通过装饰物等细节处理突出项目的尊贵和雅致感;;在市场不明朗的2015年， 如何将项目突出的优势进行资源整合， 找到核心价值并且传播给目标客群，并快速有效的执行， 是2014年营销工作的根本。;》项目核心价值提炼;项目定位;南城央 国际化精致生活蓝本;PART 5. 企划演绎;方案一;方案二;方案三;PART 6. 推广策略;合计：1032套;;目标：每次开盘去化率不低于60%，续销20%，开盘加续销整体去化目标80%;;【策略建议方向】;;;;热销期;【线下拓客-区域巡展、派单】;采取花车游街的形式，通过获得观赏性和趣味性，提高客户的传播度； 将项目信息以大字报的形式放置于车身两边，吸引过往人群的关注。;与各级乡镇的加油站、银行、企业合作，通过派送礼品、植入广告等形式推广本案;品质体验-体验式营销策略;【沿街商业包装】;【样板示范区】;【样板示范区】;【样板房风格】;【2房客户属性】;【2房—现代简约】;【3房客户属性】;【3房—欧式简约】;【3房客户属性】;【3房—欧式古典】;【样板展示建议】;阶段执行计划;道旗 楼体字LED灯 售楼处外围大树包装 精神堡垒 售楼处外围围挡包装 项目周边高炮、户外资源;阶段执行