康达信2013年龙湖战略规划计划书报告.ppt

龙湖战略规划报告;网新置地战略报告 ;*;SCP模型;改革开放以来，中国城市化率不断提高;*;预计至2015年各城市群经济及人口仍将继续增长;同时，房地产行业的投资收益率又高于国内其它行业。因此，对房地产行业来讲，宏观经济环境向好;中国房地产市场区域不平衡性很明显：一二线城市的成交表现跑赢全国，三四线城市表现疲软;此外，预计2020年后我国增量开发将逐步萎缩，房地产企业必须关注并提前准备存量物业进行持有经营;从市场竞争程度来看，我国房地产市场的集中度与欧美发达国家相比仍有较大差距，存在进一步提高的空间;在争夺市场份额的竞争中，品牌吸引力也成为取得竞争优势的重要因素;年度;不少开发商已经做了地产金融的结构设计;从竞争的结果来看，行业整体利润率趋降，不同企业盈利能力出现分化;行业洗牌不可避免，不同规模和地位的企业需要以不同的策略进行发展;综上所述，网新置地当前面临的外部环境如下;*;;同时，我们也对网新置地可能存在的能力劣势做了量化分析，以下七个维度是大多数房地产开发企业所需要的能力;康达信项目组通过头脑风暴分解出这七大类指标的具体指标项;我们对七大类指标维度做了重要性排序 ，表达了我们对这些能力的价值取向;通过指标维度间的两两比较，得出七大维度的权重;并进一步形成完整的权重分配表;据此，我们得出了所有指标的重要性排序;等级;各项指标评分结果如下：;据此，我们得到了各项指标在能力维度的排序;将各项指标的重要性得分和能力得分做矩阵分析，可以看出网新置地的劣势主要表现在以下方面（尤其是销售和市场定位能力）;具体来讲，网新置地在资源方面缺乏外部社会资源和内部专业人才，同时又无法有效整合集团资源;从调研的情况来看，上述劣势主要表现为：;综上所述，网新置地在以下三个方面都存在一定的缺失，尤其是销售与市场定位能力是网新当前面临的最主要问题;*;在内外环境分析的基础上，康达信项目组通过讨论认为，网新置地主要面对的机会和挑战表现在以下方面：;网新置地的优势和劣势表现在以下方面：;*;三大战略目标;网新置地科技地产十年战略目标建议;与传统住宅??产相比，科技地产发展还没完全进入一个相对稳定的市场环境，37%的复合增长目标对科技地产而言要求过高。;因此，科技地产也需要与住宅地产 “资源互补、协调发展”，建议10年加个零还是应当科技地产与住宅地产协同;此外，建议网新将科技地产的市场占有率目标设定为10—20%（以上目标系根据市场容量测算）;因此，若网新十年后能够达到20%的科技园市场占有率，则科技园营业收入可达到33亿元，可得年复合增长率18.7%，仍属较快发展。;若住宅地产与科技地产销售额合并计算，则年复合增长率目标可设为24.15%（按置地过去5年销售额复合增长率已达30.78%，因此24.15%的目标是可行的）;*;战略定位的钻石模型;网新置地科技地产的战略定位;*;建立四大体系、四大盈利点的科技地产商业模式;*;科技园开发方面，建议网新借鉴亿达的“官助民办”模式 ;对网新的科技地产而言，运营主要是指资本代建和政府代建;科技园资本代建的主要对象是战略投资者，合作的界面可以是投资方出钱拿地，网新主要出技术、出管理。;科技地产的服务可以包括三个方面 ;科技园的运营服务;企业综合服务包括;园区服务还可以深入到对客户的业务支持上，使客户不仅“安居”，还能“乐业” ;趋势五;未来地产商要从三轮驱动发展为四轮驱动;房地产企业的融资渠道主要有以下几类;国外三大主流融资方式;在三大主流融资渠道中，私募股权将是国内房地产企业未来最重要的融资渠道之一;因此网新应当坚持引进战略投资者，成立私募基金;当网新发起的私募通过3—5年的经营使持有物业增值后，可以通过发行REITs实现资本退出，从而获取溢价收益 ;*;科技园的四大盈利点;*;但是联东U谷的物业租售收益是基于其三大服务体系而实现的;盈利点2 物业资本化收益 ;例如，星河集团在深圳星河World、常州星河红土创业两个产业园中运用了物业资本化的盈利模式：;再如，天安数码城也成立了投融资服务平台，直接投资入园企业，仅深圳天安数码城就成功培育了近30家上市公司;再如张江高科设立了三大基金对园区内企业进行股权投资 ;盈利点3 与实体企业合作，对实体企业的旧厂房进行改造，以“售后回租”等方式获取租金差额收益。;盈利点4：服务增值收益，例如亿达的技术服务（如IT外包、IT人才派遣、软件测试等） ;盈利点4：服务增值收益，再如东业创新的电商服务（如电商物流服务、电商云服务等）;*;科技地产的目标城市筛选指标可重点考虑目标城市的实力、活力、吸引力;*;科技地产可以形成三阶段产品实现路径，建议网新在产品的不同阶段聚焦不同的客户群体;未来，建议网新合理搭配科技地产的销售与持有比例，实现多种渠道的收益;*;;*;除去对新商业模式