年无锡市保利达广场市场研究及定位.ppt

PART6：项目成本估算及投资分析｜投资分析 方案比较 单位：万元 　项目名称 此方案 原方案 一、开发成本 275,083 323,045 １、土地取得费 96,000 96,000 2、前期开发费 6,113 6,113 ３、基础设施建设费 7,153 7,153 ４、住宅部分建筑安装费用 159,709 206,732 ５、建设期费用 728 728 ６、不可预见费 5,380 6,320 二、开发费用 30,250 28,717 1、管理费用 5,380 6,320 2、销售费用 12,360 12,098 3、财务费用 12,510 10,299 三、合计 305,332 351,762 单方成本 7,897 9,097 PART5：各项物业指标和功能的设定｜功能设定 从市场项目来看，中心城区综合楼高度主要在258m以内（55层）； 根据项目的定位以地标性为原则，建议1号楼设置在60层以上，具有一定的视觉冲击，容易树立整体形象。 项目名称 润华国际大厦 摩天360 红豆国际广场 凯燕环球中心 九龙仓 层数 超高层 （55层） 超高层 （50层） 55层 超高层 （50层） 83层 高度 258m 180m 248m 206m 339m 区域 滨湖区 崇安区 崇安区 南长区 南长区 资料来源：中地行实地考察 超高层建筑 综合楼层高控制 综合楼五星级酒店——客房数的设定 五星级酒店的客房平均面积约为100平方米/间； 国际通行酒店规模划分标准： 五星级酒店 小型酒店 中型酒店 大型酒店 客房数 300间 300-600间 600间 市中心五星级酒店数量少规模不大，具有一定的发展潜力； 五星级酒店客房数量有一定的规模效益，过小或过大都会造成酒店经营的不经济； 酒店作为本项目的核心功能，因此酒店客房数量应以在规模效益的范围内适度偏大为定位准则。 结合定位和测算得出五星级酒店面积约5.0万平方米，客房数量约为500间左右。 PART5：各项物业指标和功能的设定｜功能设定 综合楼五星级酒店——功能设定 国际商务会议中心； 满足国际性、区域性、无锡市域性，企业等各类商务会议需求。 体现差异化商务功能的酒店，紧追当今商务经济潮流，联动会议会展，为商务人士提供一个多元化、开放、高效的交流平台。 PART5：各项物业指标和功能的设定｜功能设定 商贸展览馆 承办行业商品展示和宣传活动 为商业、酒店、商务办公带来更大的人流、商机、财富聚集，是展示潮流时尚、商业文明的窗口 综合楼五星级酒店——功能设定 PART5：各项物业指标和功能的设定｜功能设定 多样化的住宿功能 总统套房专层 商务行政楼层 商务套房等 综合楼五星级酒店——功能设定 PART5：各项物业指标和功能的设定｜功能设定 综合楼写字楼——指标设定 代表项目 摩天360 润华国际大厦 金陵饭店 总建筑面积(㎡) 5.72万 2.96万 1.18万 标准层面积(㎡) 约1400 约800 约1186 区域位置 中心城区 滨湖区 中心城区 车位 约400个 -- -- 物业管理费(元/天/㎡) 4.2 -- 0.3 根据项目定位、经济测算项目写字楼面积设定约3.0万平方米； 标准层面积是评判写字楼的标准之一，根据市场调查无锡中心区写字楼面积在1000-1500之间，甲级写字楼面积在1500~2000之间，结合项目的定位标准层设置约2, 000平方米左右，层高为4.5米。 资料来源：实地考察 PART5：各项物业指标和功能的设定｜功能设定 引入科技与创新，顺应写字楼发展的趋势 “生态节能”：如智能化外墙、数字可寻址照明系统等技术的应用; 国际水准5A智能化系统; 新技术的运用：日光自动控制的内遮阳系统、地源热泵供冷供热、地板供冷热。 PART5：各项物业指标和功能的设定｜功能设定 综合楼写字楼——功能设定 绿色主题空中花园——每三层建一个高10.5米、面积200多平米的绿色空中主题花园，空中花园与内天井的配合，使大厦楼道、电梯间等公共空间充分分享自然光线 ； 景观办公室