领御虚拟产权商铺销售执行报告100309.pptVIP

领御2-3F虚拟产权商铺 销售执行报告 产品定位：城市核心地段绝版吸金商铺 面向客群：主要针对昆山、上海两地投资人群 销售执行目标—— 前进路上唯一虚拟产权商铺，发挥最大价值！ 商铺基础信息 总建筑面积:3100㎡ 切割后每层划分为25间商铺 面积：50-104㎡ 根据市场竞争关系、参考各工程节点，建议分两次逐次推盘，遵循“高形象高品质高性价比”的营销思路，采取“低开高走”的价格策略，实现快速消化推售单位，回笼资金的目标。 作为前进中路同时也是昆山仅有的城市核心区域虚拟产权式商铺，本产品应着力强调稀缺性与珍贵性，营造的良好销售气氛和市场形象，重点是稳定和持续强化客户对产品的信心，对投资商铺的信心；并在对项目实地勘察包装的基础之上，展示出产品高端优质稳定可靠收益的形象。 营销思路 紧扣工程节点,适时推出多重组合产品不断深化产品优势,促使价值不断升级 顺应昆山房产传统热销季节，适时推出 在紧扣工程节点的基础上，根据对国家信贷政策的判断以及对昆山房产传统热销季节的考虑，建议在4、5月份推出本产品，推波助澜，顺应热销的市场态势一鼓作气加快销售节奏。 承接首批房源热销之势，顺势加推同类产品 根据楼层不同，分批次推出。首次推出2层25套产品，以第一批相对低价和高性价比优势受到市场追捧，借助市场火爆的大势以及首批房源热销的氛围，继而加推3层25套产品，配以整体形象宣传的广告，以及异地推广及异地看房团的新一轮造势。 采取“低开高走”的价格策略，品质逐渐升级，促动市场，实现项目快速销售 价格不断拉高，价值不断升级。产品数量本就稀少，适当的价格拉升更能促动产品热销气氛，加重客户购房焦急心理。因此两层50套产品产品可根据销售实际情况，适时抬升产品价格。通过价格杠杆，撬动产品热销场面，从而完整体现整个项目市中心黄金地段的价值。 销售策略 节点设置 产品展望期 主力商家装修期 主力商家经营期 产品钱景不够明朗，主要信心来自于自身对产品未来发展的判断，以及售楼员的合理引导。 应对办法： 大力包装主力商家（KTV），彻底打造成为昆山市心级尊崇娱乐殿堂和稳定财富保险箱，增强投资信心； 降低入市门槛，推出数套低价房； 低开高走，让第一批客户尝到甜头，发挥以老带新作用； 价高价低产品多重组合； 制造热销氛围，为后续产品推出造势。 节点设置 产品展望期 主力商家装修期 主力商家经营期 通过对实力商家装修现场的实地勘察，增强消费者投资信心，并通过适度引导促成销售。 应对办法： 适度提高投资门槛，造成产品价值不断提高市场热销场景； 以实地勘察准实景呈现形式，增强投资信心； 着力强调本产品作为昆山核心区域唯一产权式商铺的稀缺性和不可复制性。 节点设置 毛坯展望期 主力商家装修期 主力商家开业经营期 亲眼所见商家经营成果，转换为对项目产品投资的最大动力。 应对办法： 最后收尾阶段，”现房实景“呈现，商机错过不再； 主力商家生意兴隆，适当的现场活动气氛营造，成为消费者对产品收益预期的最大保证。 KTV包装方案 内部硬件包装 高档次、豪华、尊享、娱乐设施一流、环境一流的 市心级娱乐殿堂 内部硬件包装 外部形象包装 带来稳定高收益的 优质财富保险箱 收益稳定 投资有保障 黄金区位 有较高名气、设施一流、顶级管理 包装手段：现场业务员强势引导、KTV经营成功案例证明、当前环境投资渠道横向纵向对比； KTV经营成功案例：阐述KTV作为强势商家为稳定收益提供强大保证； 投资渠道对比：通过当前投资环境，阐述投资高回报率商铺是资金利用最大化的有效措施之一； 三管齐下，增强消费者投资信心。 价格策略 低开高走 均价：24000元/㎡ 10年7%回报，前3年可抵扣房款 不同销售阶段根据销售状况及时调整价格 价格不断升级 成为产品价值不断提高的最显像标志。 25套 可销售数量 2F 楼层23000元/㎡ 总销金额 单价 25套 可销售数量 3F 楼层25000元/㎡ 总销金额 单价 在昆山和上海同时平行推广。在昆山，以市中心区域为核心目标营销区域，以“沪宁高速”、“前进路”和“人民路”为品牌推广轴，以领御已购客户、意向客户为依托开展针对性的广告推广；在上海区域，通过报纸、房地产知名网站、上海分销商客户资源名单、主载体，并组织异地购房团前来投资洽询。多渠道多方面挖掘客户资源，保证项目高价快速销售。 以社会精英人群（以公务员、台商、私营业主、自由职业者、公司高管和上海投资客等） 为主力客户群,以“前进中路市府旁50㎡超优质吸金商铺”为核心诉求点,全程贯穿“绝版、稀缺、不可复制和稳定收益”的核心内容，从区位、地段、配套、产品及投资增值等方面多角度多层次分阶段演绎，丰满本产品作为的投资金品形象。 配合工程节点，辅以各种形式的SP活动，强化体验式